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新聞稿

(資料來源:政府新聞處)

立法會十九題:應付樓市過熱的措施

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  以下為今日(七月三日)立法會會議上林大輝議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

問題:

  政府以「優先照顧香港永久性居民的置業需要」及冷卻過熱樓市等理由,連環推出額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的稅務措施。然而,有市民指出,該等措施令物業市場成交萎縮,亦影響到相關行業的營業額和就業率。就此,政府可否告知本會:

(一)有否數據證明上述措施有效協助香港永久性居民置業;如有,詳情為何;如否,原因為何;

(二)有否研究,自上述措施推出以來,香港永久性居民首次置業的個案佔總成交宗數的比例有否上升;如研究結果顯示該比例不升反跌,是否反映上述措施未能協助香港永久性居民優先置業;

(三)預計未來三年,額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅會分別帶來多少政府稅收;

(四)鑑於美國聯邦儲備局正部署量化寬鬆貨幣政策的退市方案,包括考慮在未來數月逐步減少購入國庫券,當局會否因應最近的環球經濟情況,重新作出評估並考慮定下撤回上述措施的時間表;如會,詳情為何;如否,原因為何;

(五)自上述措施推出以來,住宅和非住宅物業的成交量均萎縮,政府有否評估這情況對相關的行業(例如物業代理、裝修、傢具、清潔等)的打擊和影響;如有,詳情為何;如否,原因為何;該等相關行業的最新失業率及就業不足率為何;

(六)鑑於香港房屋委員會資助房屋小組主席在上月表示,如樓價未能回落兩成,政府應果斷再推出措施,政府有否制備進一步冷卻樓市的新措施;如有,詳情為何,包括目標的樓價下降幅度;有否定下推出該等進一步措施的指標;如否,原因為何;

(七)政府推出上述措施時,有否設定成效指標;如有,詳情為何;如否,原因為何;

(八)政府推出上述措施時,有否制備撤回措施的方案,以應付樓市突然逆轉帶來的衝擊;如有,詳情為何;如否,原因為何;

(九)鑑於本會仍在審議當局就推行上述措施而提交的法案,政府有否部署有關法案一旦不獲立法會通過時的應變方案;如有,詳情為何;如否,原因為何;

(十)在甚麼情況下,政府才會考慮豁免購入住宅物業的由香港永久性居民全資擁有的公司繳付買家印花稅;及

(十一)鑑於有一些居者有其屋計劃(居屋)單位近日接連錄得呎價破頂的成交個案,而居屋第二市場亦氣氛熾熱和價格屢創新高,政府有否評估,容許符合居屋白表申請者資格的人士在居屋第二市場購買未繳付補價的居屋單位的措施,與上述冷卻過熱樓市的措施是否背道而馳?

答覆:

主席:

  在利率超低、流動資金氾濫,以及供應偏緊的情況下,樓價在近年持續熾熱。為應對過熱的樓市,政府於2012年10月公布進一步的需求管理措施,即加強額外印花稅及引入買家印花稅,以遏抑投機活動,冷卻樓市,並於供應緊張的情況下,優先照顧香港永久性居民的置居需要。因應樓市於2013年再度呈現熾熱跡象,政府於2013年2月推出另一輪的需求管理措施,包括將適用於所有物業交易的從價印花稅稅率加倍,以加強需求管理,冷卻樓市。

  就林大輝議員的各項提問,現綜合答覆如下。

  上述需求管理措施有助穩定住宅物業市場,及照顧香港永久性居民的置居需要。事實上,稅務局的印花稅數據顯示,涉及非本地個人及公司買家(包括本地及非本地公司)的住宅交易,於2013年的首五個月已下跌至平均每月249宗,僅佔交易總數的4.6%,相比2012年1月至10月期間(即推出上述需求管理措施前)每月平均1 089宗或佔交易總數的13.6%大幅下降。由於住宅物業買家無須提交他們是否首次置業的資料,政府並無備存有關統計數字。雖然如此,於雙倍從價印花稅下,若香港永久性居民買家在購買住宅物業時,並非任何其他香港住宅物業的實益擁有人,便可獲豁免而無須按新的從價印花稅稅率繳稅。我們相信此安排有效照顧首次置業的香港永久性居民。

  我們推出有關需求管理措施的目的不在於增加政府收入,故政府沒有就措施可能帶來的收入作出估算。

  與物業相關的行業,包括地產業、樓房裝飾、修葺及保養業、以及清潔及同類服務業,其就業情況在過去數年普遍改善。這些行業的失業率在勞工市場普遍偏緊及處於全民就業的狀態下,錄得顯著跌幅。儘管政府遏抑樓市亢奮的措施可能對各個與物業相關的行業帶來不同程度的影響,但內部經濟強勁及整體勞工市場偏緊,大致緩衝了這些影響。相關的失業率、就業不足率及業務統計的按年變動數字載於附件供參考。更重要的是,為遏抑市場亢奮表現以確保物業市場健康平穩地發展,我們認為有必要推出一些需求管理措施。這些措施旨在維持本港宏觀經濟及金融穩定,長遠而言有利於香港的整體經濟。如果我們不及時冷卻熾熱的樓市,樓價將會更偏離經濟基調,一旦利率或其他外圍因素有變,隨之而來的調整將會帶來市場上更大的衝擊和社會上更大的痛楚。權衡利害,我們相信有關措施符合整體社會的最大利益。

  正如我們於《2012年印花稅(修訂)條例草案》的法案委員會會議中多次解釋,政府未能接受豁免香港永久性居民擁有的公司繳交買家印花稅的建議,有多重考慮。在目前利率超低、資金泛濫、房屋供應仍然緊張的情況下,接納有關建議將向公眾發出錯誤的信息,令市場誤以為政府沒有決心冷卻樓市,很可能令樓市再次熾熱。同時,有關建議亦會混淆「公司是一個實體,應獨立於其股東」這個公司法下的根本法律原則,並且會造成以轉讓公司股權而逃避買家印花稅的漏洞。即使如部分人士建議加入一些條款以限制公司股份轉讓,一些漏洞仍會存在而屬於極為困難、或根本無法堵塞者;按此,有關建議或會增加以公司名義購買住宅物業的誘因,削弱各項需求管理措施的效力。再者,大多數香港市民購買物業自住均以個人名義購買,而以公司名義置業的人士,主要是因為可以得到一些資產管理上的便利。我們認為,買家印花稅雖然會增加以公司名義置業的成本,然而並無削減香港永久性居民置業的機會,因為他們如有急切置業的需要,仍可選擇以個人名義置業。在現時的非常時期下,我們認為相關的非常措施有存在必要,其效力不應有意或無意下削弱。

  我們留意到住宅物業市場於推出有關需求管理措施後呈現冷卻跡象,但市場情緒仍不確切,仍存波動。雖然美國聯邦儲備局最近發表可能會逐步減少買債的言論,然而利率偏低和資金氾濫的環境仍然持續,加上供應短期內依然偏緊,因此樓市的泡沫風險仍然不容忽視。根據數據,2013年4月的整體樓價比2008年底的近期低位高出127%,置業負擔比率(即按揭供款與入息比例)於2013年第一季上升至56%,超越1993年至2012年的48%長期平均數。政府會繼續參考一籃子指標,包括樓價、巿民置業負擔能力、物業成交量、住宅物業供應、按揭貸款增長、投機活動等,以密切監察住宅物業市場的發展。我們已在落實相關需求管理措施的條例草案中建議,未來以「先訂立後審議」的附屬法例形式調整有關稅率,以確保政府在有需要時可靈活參照市況,及時調整稅率至合適水平(必要時可以調整為「零」)。政府一直的立場是,如物業市場出現重大波動,影響宏觀經濟,政府會毫不猶疑推出相應措施,確保物業市場健康平穩發展。

  稅務局一直記錄所有可能受建議的印花稅措施影響的住宅物業交易。稅務局會於相關條例草案通過後,向有關人士追收須繳的印花稅。在有關條例草案通過前,部分受建議的印花稅措施影響的物業可能會有轉讓及再交易,時間愈長,情況或會變得愈複雜。如有關條例草案未能盡早通過,對樓市運作及涉及物業的土地業權會帶來不明朗因素,故此,政府會緊密配合相關法案委員會的工作,協助法案委員會審議相關條例草案。

居者有其屋計劃(居屋)二手市場

  為回應擁有白表資格人士在2016/17年度首批新居屋單位落成以前這段過渡時期的置居需要,我們推出了臨時計劃,每年讓5 000名符合白表資格的人士購買未繳付補價的居屋單位。此計劃亦有助增加居屋單位的流轉,從而活化居屋第二市場,亦是回應了過去社會上這方面的訴求。

  政府一直密切監察物業市場價格的變動。目前整體樓價,包括二手居屋的成交價,於利率極低及資金充裕的環境下依然高企,社會人士亦關注未補價二手居屋單位的價格上升。不過,樓價的變動,包括第二市場上未繳付補價居屋價格的變動,受到多方面因素的影響,例如住宅單位供應、物業交投量、按揭信貸情況、利率水平、有意購買者的負擔能力、經濟情況、市民對後市的預期,以及政府所採取任何可能對市場有影響的措施。因此,我們不能貿然斷定二手居屋單位成交價的變動,與實行臨時計劃有關。其實,自2010年起,居屋的成交價,無論是在公開市場(即須補價)或第二市場(即未補價)的增幅,均高於整體樓市的增幅。

  臨時計劃在現階段只屬推行初期,我們會密切留意市場上的反應及執行情況,檢討計劃的成效。此外,政府一直提醒市民,應審慎行事,按照自己的負擔能力去作出任何置業的決定。

2013年7月3日(星期三)
香港時間16時15分