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填写物业税报税表(BIR57及58)—常见问题及解答

引言

现载列一些常见问题及解答,以供联权、分权及非个别人士的物业拥有人(即业主)参考。

 

一般事项

1.

问:

上星期我收到一份物业税报税表 BIR57 。我须于何时交回税务局?

答:

你须于报税表发出日期起计 1 个月内交回本局。

但是,如你的个案符合税务局局长指明的准则,你可选择经互联网提交报税表,并可自动获延期两星期。想知更多「电子报税」的资料,请你在此处按一下。

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2.

问:

我是否须要连同报税表一并递交佐证文件,以证明我所填报的数目?

答:

在递交报税表时,无须附上证明文件,但《税务条例》规定你须保存租务纪录 7 年。评税主任可能会在日后审批你的扣税申请或复核档案时,要求你递交有关文件查阅。

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3.

问:

我俩夫妇刚收到一份物业税报税表 BIR57,请问我须要申报那一段期间的租金收入详情?

答:

一般而言,要申报的期间是由每年的 4 月 1 日至翌年的 3 月 31 日。举例, 2014/15 课税年度要申报的期间是由 2014 年 4 月 1 日至 2015 年 3 月 31 日。如果你的物业在这个课税年度内购入,你须申报由购买日起至 3 月 31 日为止的收入详情;如果你的物业在这个课税年度内售出,你须申报由 4 月 1 日起至业权终止日为止的详情。

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4.

问:

我有多个物业出租,我应填报哪一款报税表?

答:

你应将所有全权拥有物业的租金收入全数申报在你的个别人士报税表 BIR60 上。

至于联权分权拥有的物业,税务局会按个别物业向业主发出报税表 BIR57 。联权或分权拥有物业的租金收入,可由任何一位业主申报在个别物业的物业税报税表上。

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5.

问:

我和三名儿子联权拥有一个物业,我应怎样填写我所占的业权分数?

答:

联权业主的业权是按业主的数目平均分摊的,即总业权为 100% ,每位业主占 25% 。

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6.

问:

我和两名女儿分权拥有一个物业,我占 50% 而两名女儿各占 25% ,我应怎样填写业权分数?

答:

你应于 BIR57 填报业权分数如下:

  你本人 50%  
  第一位女儿 25%  
  第二位女儿 25%  

 

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7.

问:

我俩夫妇共同拥有的物业由 2014 年 4 月 1 日起开始出租,每月租金为 $10,000 。物业税是怎样计算的 ?

答:

物业税是按物业在有关课税年度的应评税净值,以标准税率计算的。

你应缴的物业税计算如下 :

      $  
    12 个月租金($10,000 x 12) 120,000  
    减 : 20%的修葺及支出法定免税额 24,000  
  ----------
    应评税净值 96,000  
  ----------
    2014/15 年度物业税按 15% 征收 14,400  
      ======
    2015/16 年度物业税暂缴税按 15% 征收 14,400
      ======
    应缴税款总额 28,800
      ======


 

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8.

问:

我曾填交「出租通知书」( IRC5712 ),申报我与配偶联权拥有的物业由某一日开始出租,并在旁注明每月的租金。为什么我们仍须要填报该年度的物业税报税表?

答:

税务条例规定,业主须在指明的报税表内申报物业的出租收入,本局会参照该报税表而作出评税。 IRC5712 只可用作通知本局物业开始出租的日期,以便本局发出有关年度的报税表,它并不能被视为报税表。因此,即使你已填交该表格,你仍须在报税表内申报物业的全年出租收入及申请扣除额。

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报税表应由谁填报

9.

问:

我与父母共同拥有一个物业,请问是否全部业主都需要在报税表 BIR57 上签署?

答:

报税表可由任何一名业主填写和签署。因此,只要你们其中一人填写报税表,然后在声明书部分签署便可。

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10.

问:

我的父母联权拥有一个物业,但他们不能书写,怎样在报税表上签署?

答:

如业主不能书写,可在一位已年满 18 岁的人士见证下,以印章、手指模或标记(例如:「 x 」)签署。见证人亦须在旁边签署并写上其姓名、身分证号码及签署日期。

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11.

问:

业主并非香港居民,而我是他的代理人,可以代他填写物业税报税表 BIR57 吗?

答:

如果你持有业主的书面授权书,就可以代业主填写物业税报税表。假如你是首次以代理人身份代业主签署报税表,你必须把有关物业的授权书副本,随报税表提交。

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12.

问:

我们拥有一块土地,上盖并无任何建筑物,为何仍须要填写物业税报税表,及课缴物业税?

答:

《税务条例》规定,任何土地及 / 或建筑物,若作出租用途,所收取的租金收入会被征收物业税。因此,税务局会向有关土地的业主发出物业税报税表,并就租金收入向业主征收物业税。

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13.

问:

我们已售出物业,为什么仍须填交物业税报税表 BIR57?

答:

请首先查看报税表 BIR57 第一页所注明的是你售出物业的课税年度还是一个较早的课税年度,以确定你应填报哪一个课税年度的租金详情。虽然你们已出售物业,但你们仍须填报出售物业的课税年度及以前各年度的物业税报税表。

例如 :

若你在 2014 年 7 月 1 日出售物业,你应在 2014/15 课税年度报税表内填报由 2014 年 4 月 1 日至 6 月 30 日的租金详情。

如果在 2014 年 4 月 1 日至 6 月 30 日期间物业是空置而无租金收入,你应在报税表的第 4 部分顶部,在「没有」旁边的空格内填上「」号。

假如你在 2013 年 12 月出售物业,则你在 2014 年 4 月 1 日已不再拥有该物业,你可在 2014/15 课税年度报税表的第 3 部分注明物业的出售日期,并在第 4 部分顶部,在「没有」旁边的空格内填上「」号。

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14.

问:

法团拥有物业而有关租金已申报在利得税报税表上,为什么仍收到物业税报税表 BIR58?

答:

纳税人不会就同一笔收入被征收两种税项。

一般而言,《税务条例》第 2 条界定法团收取租金为经营业务,租金收入须课缴利得税。此外,按《税务条例》第 5 条的规定,拥有物业的法团亦须就出租物业所得的租金收入课缴物业税。因此,有时税务局仍会向法团发出物业税报税表BIR58 。

按《税务条例》第 5(2)(a)条,如租金收入是应课税利润的一部分,又或者因为该物业是用作产生应课税利润的业务场地,而可获豁免物业税,你可在 BIR58 的第 1 部分提出申请豁免物业税。

不过,你仍须填写第 4 部分,否则评税主任可能会发信要求提交补充资料。

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15.

问:

大厦业主立案法团出租大厦公用地方 , 而收取了租金,是否要填交物业税报税表 BIR58?

答:

大厦公用部分属于大厦所有业主共同拥有。因此,公用部分的租金收入,不论来自出租侧铺、车位、外墙、天台等均须课缴物业税。而《建筑物管理条例》第 1 6 条规定<见附录>,业主所具有的与建筑物公用部分有关的权力和职责,须由业主立案法团行使及执行;因此,业主立案法团须代表大厦所有业主填交物业税报税表 BIR58,你须在报税表的第 1 部分填写业主立案法团的名称及其他资料。

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业权变更资料怎样填报

16.

问:

我应如何在报税表第 3 部分填报业权的变更资料?

答:

你无须在第 3 部分填报该物业的购买日期。但在其他情况下,例如出售物业、因增加一位业主或任何业主去世而令业权改变等,你都应在第 3 部分填写变更日期。

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17.

问:

我刚收到我和我父母共同拥有的物业的 2014/15 课税年度的物业税报税表 BIR57 。我母亲在 2014 年 8 月 1 日去世,请问我应怎样填写该报税表?

答:

该物业的业权会因你母亲的死亡而有所改变。

如你和父母是有关物业的联权业主,你母亲所占的业权会自动转给你和父亲。本局会用你和父亲的名义开立一个新的物业税档案来分辨新业权(两名业主)和旧业权(三名业主)。

如有关物业是一个分权拥有的物业,你母亲所占的业权便会转到她遗嘱内指定或按无遗嘱承继法所规定的受益人。同样,本局会用你父子两人以及处理你母亲遗产的遗嘱执行人 / 代表的名义,开立一个新的物业税档案来分辨新旧业权。当有关业权正式转给该受益人,便会用你父子两人以及该受益人(如该人是另外一位人士,例如 C 女士)的名义,再开立另一个新的物业税档案。

本局将会发出两份 2014/15 课税年度的物业税报税表 BIR57 。在发给旧业权业主的 BIR57 上,你应申报由 2014 年 4 月 1 日至 2014 年 8 月 1 日的租金收入总数;在发给新业权业主的 BIR57 上,你应申报由 2014 年 8 月 2 日至 2015 年 3 月 31 日的租金收入总数。

但倘若有关物业是由你和你母亲联权拥有的;你在母亲去世后,便成为唯一在生的业主,由 2014 年 8 月 2 日开始拥有该物业的全部业权。因为全权物业的租金须在个别人士报税表 BIR60 上申报,那么你应该把 2014 年 8 月 2 日至 2015 年 3 月 31 日所收取的租金入息,申报在你的 2014/15 课税年度的 BIR60 上。

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怎样填报租金收入

18.

问:

我俩夫妇将一层楼宇和一个车位一并租给同一租客,租金以总数收取,但我们分别收到两份物业税报税表,请问我应怎样填写报税表的第 4 部分?

答:

两份物业税报税表都必须填妥并提交。你可参考差饷物业估价署向该楼宇和车位所发出的「征收差饷通知书」上的「应课差饷租值」,把租金总数分摊为两份,然后分别填报在这两份物业税报税表上。

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19.

问:

我俩夫妇共同拥有一层楼宇和一个车位,我们出租楼宇收取租金,但车位是用来停泊我们的自用汽车。我们收到的物业税报税表内所述的地址包括楼宇和车位,请问在报税表内我应怎样填报我的情况?

答:

如果单一物业单位包括一层楼宇和一个车位,物业部分作出租用途,你可在报税表的第 4 部分的顶部,在「有」旁边的空格内填上「」号,并将楼宇租金收入填报在第 4.2 部分。

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20.

问:

我把一物业单位分为数个细单位出租,请问在报税表内我应怎样填报?

答:

你应把所有细单位的租金收入加起来,然后把总额填报于报税表 BIR57/58 的第 4.2 部分。

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21.

问:

我们的物业于 2014/15 课税年度内只有 9 个月作出租用途,在 2014 年 8 月至 10 月是空置的。请问在报税表内我应怎样填报?

答:

你应在报税表的第 4 部分顶部,在「有」旁边的空格内填上「」号,然后填报租金详情。在第 4.1 部分所填写的共出租「月数」应为「 9 」,你亦须于第 4.2 部分之「期间」一栏内,填报出租的期间,即「 2014 年 4 月 1 日至 7 月 31 日及 2014 年 11 月 1 日至 2015 年 3 月 31 日」,并把出租收入加起来,然后把总额填报在「款额」一栏。

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22.

问:

我和哥哥共同拥有一物业,哥哥把他所占的一间房间出租,其余地方由我自用。请问在报税表内应怎样填报?

答:

每位联权或分权拥有物业的业主均有责任申报租金收入和缴纳物业税。你应在第 4 部分的顶部,在「有」旁边的空格内填上「 」号,然后把出租该房间的租金收入填报在第 4.2 部分。

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23.

问:

在报税表上第 4.1 部分所指的「整月」是什么意思?

答:

这是指以进位的方法计算出租期的完整月份。例如,你的物业在截至 3 月 31 日止的 12 个月内出租了 8 个月零 4 日,你应填写在 4.1 部分的「整月」数目是「9 」,而不是「8 」。

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24.

问:

什么叫做「顶手费」?

答:

一般来说,顶手费是指租客在签署租约时付给业主的一笔不用退还的整笔款项,该款项是使用该物业的代价的一部分而应课缴物业税。如该笔顶手费所属的租约期并非包含在任何一个课税年度内,业主应以租约期或 3 年期按月平均分摊该笔款额,两者以时间较短的为准,并在有关课税年度申报相关款项为租金收入。

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25.

问:

什么叫做「已追回的租金」?

答:

(见问题 27)

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怎样申请扣除额 / 免税额

26.

问:

我须要就出租物业缴交管理费和其他支出,这些支出能否扣税?在填报租金收入时,我是否应填报已扣除所有支出后的租金余额?

答:

在报税表第 4.2 部分,你应填报租金总额。一切支出费用不得在此处扣减,否则你便会少报租金收入。

根据《税务条例》规定,在计算物业税时只可扣减以下的项目:

  1. 业主同意缴交并已缴付的差饷;
  2. 百份之二十法定的修葺及支出方面的 免税额;以及
  3. 不能追回 的租金。


因此,你只可以在报税表的第 4.3 部分填写业主所缴交的差饷以及不能追回的租金。业主所缴交的其他支出如地租、管理费、装修费、维修费、收租开支、佣金、保险费和按揭利息都不应在第 4.3 部分填写及申请扣减。

若业主符合申请个人入息课税的资格并且已经作出申请,该业主可申请扣减为赚取物业租金收入而缴付的利息。申请扣减按揭利息详情请参阅问题 29 至 33。

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27.

问:

若租客欠交租金,我可否在报税表第 4.3(2)部分填报欠租数目,申请扣减不能追回的欠租?

答:

若租客欠交租金而你又无法追回欠租,你便可申请扣减「不能追回的租金」。一般来说,如果租客只是拖欠租金但仍未搬走,这种情况并不算是「不能追回」。如你在本年度内有「不能追回的租金」,在填写报税表时,你应在第 4.2 部分填写全年的应收租金收入,而不能追回的欠租应在第 4.3(2)部分填报。

若你已用按金来抵销部分的欠租,你应在第 4.3(2)部分填报抵销后的欠租余额。

请注意,在任何年度收回曾经因不能追讨而得到扣减的「不能追回的租金」,均须在收回年度报税表的第 4.2 部分,将收回款项填报为该年度的租金收入。

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28.

问:

我俩夫妇拥有一个出租物业,我们能否申请基本免税额和其他免税额(如子女、供养父母免税额)?

答:

除百份之二十法定的修葺及支出方面的免税额外,物业税并无其他免税额可供申请扣减。你必须选择以个人入息课税方法计税并符合有关资格,才可享有基本免税额和各家庭成员免税额的扣减。想知道更多资料,请参阅问题 29 至 33 。

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怎样申请个人入息课税以获得税务宽减

29.

问:

什么是「个人入息课税」?

答:

根据《税务条例》,现行有三种直接税:薪俸税、利得税和物业税。个人入息课税并非一种税项,而是一种计税方法(将此 3 项收入合并计算),藉此可减轻部分纳税人的税务负担。想知更多,请你在 此处按一下

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30.

问:

业主怎样申请个人入息课税?

答:

个别人士业主如符合申请条件 [ 请按这里 ]可填写在物业税报税表 BIR57 第 1 部分内的「选择个人入息课税」一栏,以表示他们想选择个人入息课税。

纳税人一般会在五月第一个工作天左右收到个别人士报税表 BIR60,他们应在该表格的第 6 部分,个人入息课税一栏中作出正式申请。若你的总收入少于你享有的免税额,亦即按个人入息课税方法计税,你无须缴税,税务局未必会每年发出 BIR60 给你填报,你只须在物业税报税表中表示你有意选择个人入息课税。

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31.

问:

去年我已申请了个人入息课税,今年我仍须申请吗 ? 税务局是否会自动代我选择个人入息课税方法计税?

答:

是否选择以个人入息课税计税,是由纳税人自行决定的,所以你必须每年申请。想知道更多有关怎样申请个人入息课税以获得税务宽减的资料,请参阅问题 30 。

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32.

问:

我俩夫妇在 2014/15 年度共赚取薪俸收入 $200,000 及联权物业租金收入 $80,000 ,我们应否选择以个人入息课税方法计税?

答:

如不选择以个人入息课税方法计税 :

物业税
按物业的应评税净值,以标准税率( 2014/15 年度为 15% )计算。

    $  
租金收入 80,000  
减: 20% 法定的修葺及支出方面的免税额 16,000  
  ----------
应评税净值 64,000  
  ----------
物业税按 15% 征收 9,600
  ======
薪俸税    
    $
薪俸收入 200,000
减:已婚人士免税额 240,000
  ------------
应课税入息实额 0
  ------------
应缴税款 0
  =======


物业税及薪俸税合共应征税款为 $9,600 。


如选择以个人入息课税方法计税 :
个人入息课税应缴税款 -

    $  
薪俸收入 200,000  
出租物业应评税净值 64,000  
  ------------
  264,000  
减:已婚人士免税额 240,000
  ------------
应课税入息总额 24,000  
  ------------
税款(以累进税率计算) 480
减: 75% 税款宽减(上限为20,000元) 360
  ------------
应缴税款 120
  =======

 

因此,选择个人入息课税可少付税款。

选择以个人入息课税方法计税是否一定有利
以个人入息课税方法计税,必须将个人(如已婚,则将夫妇两人)的所有收入合并,再减去业务上的亏损、认可慈善捐款、为赚取物业收入而借款所须支付的利息、个人免税额以及各项特惠免税额后,按薪俸税的累进税率计算应缴税款。由于这计算方法须合并所有应课税收入,且累进税率的最高边际税率较标准税率为高,以及夫妇不可分开评税,所以收入较高的人士未必会因为选择个人入息课税而受惠。

不过,若你们选择了个人入息课税,税务局会为你们将个人入息课税和分类评税的应缴税款总额作出比较。如果选择个人入息课税对你们并非有利,税务局会以分类评税方式分别向你们发出薪俸税和物业税缴纳税款通知书,并在评税主任附注内加以注释。

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33.

问:

我怎样申请扣除按揭贷款利息?

答:

如为赚取物业收入而借款并须支付利息,可于计算个人入息课税时获准扣减已支付的利息。你可于个别人士报税表 BIR60 的第 7 部分申请扣减利息支出,但不应在物业税报税表的第 4.3 部分申请扣减利息。

在计算个人入息课税时,可扣减的利息上限是你所占该物业的应评税净值。

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怎样申请豁免物业税

34.

问:

根据《税务条例》,如法团拥有的物业有租金收入,须课物业税和利得税。法团应如何避免双重课税?

答:

纳税人不会就同一笔收入被征收两种税项。若有关租金收入是属于该法团利润的一部分,而该项利润须课利得税,便可豁免物业税。如要申请豁免物业税,你只须填写在物业税报税表 BIR58 第 1 部分内的「申请豁免缴交物业税」一栏。若该物业并无出租,只是由法团占用或使用来赚取应课税利润,你亦需填写第 1 部分内的「申请豁免缴交物业税」一栏。在此情况下,税务局将不会每年向该法团发出物业税报税表。

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在并无租金收入的情况下应如何处理税务事宜

36.

问:

如果我收到物业税报税表 BIR57/58,我须要填交吗?

答:

是,你须填写并于指定限期内提交税务局发给你的报税表。即使你没有租金收入,你也须填写报税表第 1 及第 2 部分,并在第 4 部分的顶部,在「没有」旁边的空格内填上「」号。

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37.

问:

三年前本团体曾收到物业税报税表 BIR58,并已于报税表中申报该物业是自用的。上星期我们又收到一份报税表 BIR58,我们须要填交这份表格吗?

答:

是,你们必须填写并于指定时间内提交这份报税表。税务局会定期复查业主是否把物业出租。

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38.

问:

我俩夫妇收到 2014/15 年度物业税报税表。直至 2015 年 3 月 31 日,该物业都是自用的,所以我于报税表申报「没有」租金收入。但我们有意于 2015 年 7 月 1 月起把物业出租,请问届时我们须要通知税务局吗?

答:

是,你们须要通知税务局。你们可直接来信提供有关出租详情或填交一份「物业出租通知书」[ IR6129 ]。你可于本局网址下载此表格或致电 2598 6001 ,透过图文传真索取。

《税务条例》规定,在你须纳税但没有收到报税表的情况下,你须于指定限期内通知税务局你须纳税。所以,如果你没有收到 2015/16 年度(物业开始出租的年度)的物业税报税表,你必须于 2016 年 7 月 31 日或之前通知税务局你须纳税。请注意,将租约协议书加盖印花或填报差饷物业估价署发出的问卷,并不等同已通知税务局。

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