填寫物業税報税表

你須於報税表發出日期起計 1 個月內交回本局。

但是，如你的個案符合税務局局長指明的準則，你可選擇經互聯網提交報税表，並可自動獲延期兩星期。想知更多「電子報税」的資料，請你在此處按一下。

在遞交報税表時，無須附上證明文件，但《税務條例》規定你須保存租務紀錄 7 年。評税主任可能會在日後審批你的扣税申請或複核檔案時，要求你遞交有關文件查閱。

一般而言，要申報的期間是由每年的 4 月 1 日至翌年的 3 月 31 日。舉例， 2024/25 課税年度要申報的期間是由 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日。如果你的物業在這個課税年度內購入，你須申報由購買日起至 3 月 31 日為止的收入詳情；如果你的物業在這個課税年度內售出，你須申報由 4 月 1 日起至業權終止日為止的詳情。

你應將所有全權擁有物業的租金收入全數申報在你的個別人士報税表 BIR60 上。

至於聯權或分權擁有的物業，税務局會按個別物業向業主發出報税表 BIR57 。聯權或分權擁有物業的租金收入，可由任何一位業主申報在個別物業的物業税報税表上。

聯權業主的業權是按業主的數目平均分攤的，即總業權為 100% ，每位業主佔 25% 。

你應於 BIR57 填報業權分數如下：

物業税是按物業在有關課税年度的應評税淨值，以標準税率計算的。

你應繳的物業税計算如下 :

税務條例規定，業主須在指明的報税表內申報物業的出租收入，本局會參照該報税表而作出評税。 IRC5712 只可用作通知本局物業開始出租的日期，以便本局發出有關年度的報税表，它並不能被視為報税表。因此，即使你已填交該表格，你仍須在報税表內申報物業的全年出租收入及申請扣除額。

報税表可由任何一名業主填寫和簽署。因此，只要你們其中一人填寫報税表，然後在聲明書部分簽署便可。

如業主不能書寫，可在一位已年滿 18 歲的人士見証下，以印章、手指模或標記（例如：「 x 」）簽署。見証人亦須在旁邊簽署並寫上其姓名、香港身分證號碼及簽署日期，以確認報税表由擁有人提供。

如果你持有業主的書面授權書，就可以代業主填寫物業税報税表。假如你是首次以代理人身份代業主簽署報税表，你必須隨報税表提交一份由業主簽署的授權書，列明代理人的詳情，包括：名稱、香港身分證號碼/商業登記號碼、通訊地址，以及開始和停止成為代理人的日期(如知悉)。

《税務條例》規定，任何土地及 / 或建築物，若作出租用途，所收取的租金收入會被徵收物業税。因此，税務局會向有關土地的業主發出物業税報税表，並就租金收入向業主徵收物業税。

請首先查看報税表 BIR57 第一頁所註明的是你售出物業的課税年度還是一個較早的課税年度，以確定你應填報哪一個課税年度的租金詳情。雖然你們已出售物業，但你們仍須填報出售物業的課税年度及以前各年度的物業税報税表。

例如 :

若你在 2024 年 7 月 1 日出售物業，你應在 2024/25 課税年度報税表內填報由 2024 年 4 月 1 日至 6 月 30 日的租金詳情。

如果在 2024 年 4 月 1 日至 6 月 30 日期間物業是空置而無租金收入，你應在報税表的第 4 部分頂部，在「沒有」旁邊的空格內填上「」號。

假如你在 2023 年 12 月出售物業，則你在 2024 年 4 月 1 日已不再擁有該物業，你可在 2024/25 課税年度報税表的第 3 部分註明物業的出售日期，並在第 4 部分頂部，在「沒有」旁邊的空格內填上「」號。

納税人不會就同一筆收入被徵收兩種税項。

一般而言，《税務條例》第 2 條界定法團收取租金為經營業務，租金收入須課繳利得税。此外，按《税務條例》第 5 條的規定，擁有物業的法團亦須就出租物業所得的租金收入課繳物業税。因此，有時税務局仍會向法團發出物業税報税表BIR58 。

按《税務條例》第 5(2)(a)條，如租金收入是應課税利潤的一部分，又或者因為該物業是用作產生應課税利潤的業務場地，而可獲豁免物業税，你可在 BIR58 的第 1 部分提出申請豁免物業税。

不過，你仍須填寫第 4 部分，否則評税主任可能會發信要求提交補充資料。

大廈公用部分屬於大廈所有業主共同擁有。因此，公用部分的租金收入，不論來自出租側鋪、車位、外牆、天台等均須課繳物業税。而《建築物管理條例》第 1 6 條規定＜見附錄＞，業主所具有的與建築物公用部分有關的權力和職責，須由業主立案法團行使及執行；因此，業主立案法團須代表大廈所有業主填交物業税報税表 BIR58，你須在報税表的第 1 部分填寫業主立案法團的名稱及其他資料。

你無須在第 3 部分填報該物業的購買日期。但在其他情況下，例如出售物業、因增加一位業主或任何業主去世而令業權改變等，你都應在第 3 部分填寫變更日期。

該物業的業權會因你母親的死亡而有所改變。

如你和父母是有關物業的聯權業主，你母親所佔的業權會自動轉給你和父親。本局會用你和父親的名義開立一個新的物業税檔案來分辨新業權(兩名業主)和舊業權(三名業主)。

如有關物業是一個分權擁有的物業，你母親所佔的業權便會轉到她遺囑內指定或按無遺囑承繼法所規定的受益人。同樣，本局會用你父子兩人以及處理你母親遺產的遺囑執行人 / 代表的名義，開立一個新的物業税檔案來分辨新舊業權。當有關業權正式轉給該受益人，便會用你父子兩人以及該受益人(如該人是另外一位人士，例如 C 女士)的名義，再開立另一個新的物業税檔案。

本局將會發出兩份 2024/25 課税年度的物業税報税表 BIR57 。在發給舊業權業主的 BIR57 上，你應申報由 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 8 月 1 日的租金收入總數；在發給新業權業主的 BIR57 上，你應申報由 2024 年 8 月 2 日至 2025 年 3 月 31 日的租金收入總數。

但倘若有關物業是由你和你母親聯權擁有的；你在母親去世後，便成為唯一在生的業主，由 2024 年 8 月 2 日開始擁有該物業的全部業權。因為全權物業的租金須在個別人士報税表 BIR60 上申報，那麼你應該把 2024 年 8 月 2 日至 2025 年 3 月 31 日所收取的租金入息，申報在你的 2024/25 課税年度的 BIR60 上。

如同一份租約涵蓋多於一個物業(例如單位連車位或相連單位) 而該等物業屬全權擁有，業主必須在其個別人士報税表內申報所有全權擁有物業的租金收入。如租約所涵蓋的物業是由同一批業主聯權擁有或分權擁有但租約並無列明個別物業的租金金額，而就同一課税年度於每個物業都收到本局發出的物業税報税表，有關業主可選擇只在其中一份相關的物業税報税表內申報該年度從該租約所得的租金收入，而在其他物業税報税表內申報租金收入為零。業主應同時在該等物業税報税表內，清楚註明已申報所有租金收入的物業税檔案號碼。或可參考差餉物業估價署向該等物業所發出的「徵收差餉通知書」上的「應課差餉租值」，把租金總數分攤，然後分別填報在有關物業税報税表上。

如果單一物業單位包括一層樓宇和一個車位，物業部分作出租用途，你可在報税表的第 4 部分的頂部，在「有」旁邊的空格內填上「」號，並將樓宇租金收入填報在第 4.2 部分。

你應把所有細單位的租金收入加起來，然後把總額填報於報税表 BIR57/58 的第 4.2 部分。

你應在報税表的第 4 部分頂部，在「有」旁邊的空格內填上「」號，然後填報租金詳情。在第 4.1 部分所填寫的共出租「月數」應為「 9 」，你亦須於第 4.2 部分之「期間」一欄內，填報出租的期間，即「 2024 年 4 月 1 日至 7 月 31 日及 2024 年 11 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日」，並把每段期間的出租收入填報在「款額」內，然後再將出租收入加起來，填報在「累計總收入」一欄。

每位聯權或分權擁有物業的業主均有責任申報租金收入和繳納物業税。你應在第 4 部分的頂部，在「有」旁邊的空格內填上「 」號，然後把出租該房間的租金收入填報在第 4.2 部分。

這是指以進位的方法計算出租期的完整月份。例如，你的物業在截至 3 月 31 日止的 12 個月內出租了 8 個月零 4 日，你應填寫在 4.1 部分的「整月」數目是「9 」，而不是「8 」。

一般來說，頂手費是指租客在簽署租約時付給業主的一筆不用退還的整筆款項，該款項是使用該物業的代價的一部分而應課繳物業税。如該筆頂手費所屬的租約期並非包含在任何一個課税年度內，業主應以租約期或 3 年期按月平均分攤該筆款額，兩者以時間較短的為準，並在有關課税年度申報相關款項為租金收入。

(見問題 27)

在報税表第 4.2 部分，你應填報租金總額。一切支出費用不得在此處扣減，否則你便會少報租金收入。

根據《税務條例》規定，在計算物業税時只可扣減以下的項目：

1. 業主同意繳交並已繳付的差餉；
2. 百份之二十法定的修葺及支出方面的免税額(本局在評税時會自動作出扣減)；以及
3. 不能追回的租金。

因此，你只可以在報税表的第 4.3 部分填寫業主所繳交的差餉以及不能追回的租金。業主所繳交的其他支出如地租、管理費、裝修費、維修費、收租開支、佣金、保險費和按揭利息都不應在第 4.3 部分填寫及申請扣減。

若業主符合申請個人入息課税的資格並且已經作出申請，該業主可申請扣減為賺取物業租金收入而繳付的利息。申請扣減按揭利息詳情請參閱問題 29 至 33。

若租客欠交租金而你又無法追回欠租，你便可申請扣減「不能追回的租金」。一般來說，如果租客只是拖欠租金但仍未搬走，這種情況並不算是「不能追回」。如你在本年度內有「不能追回的租金」，在填寫報税表時，你應在第 4.2 部分填寫全年的應收租金收入，而不能追回的欠租應在第 4.3(2)部分填報。

若你已用按金來抵銷部分的欠租，你應在第 4.3(2)部分填報抵銷後的欠租餘額。

請注意，在任何年度收回曾經因不能追討而得到扣減的「不能追回的租金」，均須在收回年度報税表的第 4.2 部分，將收回款項填報為該年度的租金收入。

除百份之二十法定的修葺及支出方面的免税額外，物業税並無其他免税額可供申請扣減。你必須選擇以個人入息課税方式評税並符合有關資格，才可享有基本免税額和各家庭成員免税額的扣減。想知道更多資料，請參閱問題 29 至 33 。

根據《税務條例》，現行有三種直接税：薪俸税、利得税和物業税。個人入息課税並非一種税項，而是一種計税方法（將此 3 項收入合併計算），藉此可減輕部分納税人的税務負擔。想知更多，請你在 此處按一下。

個別人士業主如符合申請條件 [ 請按這裡 ]可填寫在物業税報税表 BIR57 第 1 部分內的「選擇個人入息課税」一欄，以表示他們想選擇個人入息課税。

納税人一般會在五月第一個工作天左右收到個別人士報税表 BIR60，他們應在該表格的第 7 部分，個人入息課税一欄中作出正式申請。若你的總收入少於你享有的免税額，亦即按個人入息課税方式評税，你無須繳税，税務局未必會每年發出 BIR60 給你填報，你只須在物業税報税表中表示你有意選擇個人入息課税。

是否選擇以個人入息課税方式評税，是由納税人自行決定的，所以你必須每年申請。想知道更多有關怎樣申請個人入息課税以獲得税務寬減的資料，請參閱問題 30 。

如不選擇以個人入息課税方式評税 :

物業税
按物業的應評税淨值，以標準税率( 2024/25 年度為 15% )計算。

物業税及薪俸税合共應徵税款為 $28,800 。

如選擇以個人入息課税方式評税 :
個人入息課税應繳税款 -

因此，選擇個人入息課税可少付税款。

選擇以個人入息課税方式評税是否一定有利
以個人入息課税方式評税，必須將個人（如已婚人士及配偶一同申請個人入息課税，則將兩人）的所有收入合併，再減去業務上的虧損、認可慈善捐款、為賺取物業收入而借款所須支付的利息、個人免税額以及各項特惠免税額後，按薪俸税的累進税率計算應繳税款。由於這計算方法須合併所有應課税收入，且累進税率的最高邊際税率較標準税率為高，因此收入較高人士未必會因為選擇個人入息課税而受惠。

不過，若你們選擇了個人入息課税，税務局會為你們將個人入息課税和分類評税的應繳税款總額作出比較。如果選擇個人入息課税對你們並非有利，税務局會以分類評税方式分別向你們發出薪俸税和物業税繳納税款通知書，並在評税主任附註內加以註釋。

由於選擇以個人入息課税方式評税是否有利是取決於很多因素，你們可參考税務局網頁中的 税款計算機 以計算選擇以個人入息課税你們所需繳交的税款。

如為賺取物業收入而借款並須支付利息，可於計算個人入息課税時獲准扣減已支付的利息。你可於個別人士報税表 BIR60 的第 8 部分申請扣減利息支出，但不應在物業税報税表的第 4.3 部分申請扣減利息。

在計算個人入息課税時，可扣減的利息上限是你所佔該物業的應評税淨值。

納税人不會就同一筆收入被徵收兩種税項。若有關租金收入是屬於該法團利潤的一部分，而該項利潤須課利得税，便可豁免物業税。如要申請豁免物業税，你只須填寫在物業税報税表 BIR58 第 1 部分內的「申請豁免繳交物業税」一欄。若該物業並無出租，只是由法團佔用或使用來賺取應課税利潤，你亦需填寫第 1 部分內的「申請豁免繳交物業税」一欄。在此情況下，税務局將不會每年向該法團發出物業税報税表。

只有根據《税務條例》第 88 條獲豁免徵税的認可慈善團體，才可豁免繳交物業税。團體負責人可於物業税報税表 BIR58 第 2 部分，聲明該團體是根據《税務條例》第 88 條獲豁免繳交物業税的慈善團體。

是，你須填寫並於指定限期內提交税務局發給你的報税表。即使你沒有租金收入，你也須填寫報税表第 1 及第 2 部分，並在第 4 部分的頂部，在「沒有」旁邊的空格內填上「」號。

是，你們必須填寫並於指定時間內提交這份報税表。税務局會定期覆查業主是否把物業出租。

是，你們須要通知税務局。你們可直接來信提供有關出租詳情或填交一份「物業出租通知書」[ IR6129 ]。你可於本局網址下載此表格或致電 2598 6001 ，透過圖文傳真索取。

《税務條例》規定，在你須納税但沒有收到報税表的情況下，你須於指定限期內通知税務局你須納税。所以，如果你沒有收到 2025/26 年度（物業開始出租的年度）的物業税報税表，你必須於 2026 年 7 月 31 日或之前通知税務局你須納税。請注意，將租約協議書加蓋印花或填報差餉物業估價署發出的問卷，並不等同已通知税務局。