常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅

	在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	在 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 取 得 ， 並 在 2 4 個 月 內 以 確 認 人 身 分 轉 售 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 物 業 的 交 易 ， 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	買 方 還 是 賣 方 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 如 何 界 定 取 得 及 處 置 物 業 的 日 期 ?
	對 在 2010 年 11 月 20 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 買 賣 合 約 的 買 方 ， 「 額 外 印 花 稅 」 是 否 適 用 ？
	如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 有 關 的 稅 率 是 多 少 ？
	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 怎 樣 計 算 住 宅 物 業 的 持 有 期 ？
	在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 的 定 義 ？
	如 果 某 人 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 獲 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 送 贈 住 宅 物 業 ， 並 在 2 4 個 月 內 將 之 轉 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」
	如 果 我 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 繼 承 已 離 世 者 的 住 宅 物 業 ， 並 於 24 個 月 內 將 之 轉 售 或 轉 讓 予 他 人 ， 我 是 否 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	甲 先 生 在 2011 年 1 月 1 日 簽 署 了 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 購 入 一 個 住 宅 物 業 。 其 後 ， 在 2011 年 1 月 31 日 簽 署 的 轉 易 契 中 加 入 了 乙 女 士 的 名 字 ， （ 甲 先 生 並 非 乙 女 士 的 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 ） 。 甲 先 生 和 乙 女 士 是 否 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	如 某 人 在 取 得 物 業 後 2 4 個 月 內 將 物 業 轉 售 ， 並 沒 有 獲 利 ， 會 否 獲 豁 免 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	如 某 人 在 24 個 月 內 轉 售 物 業 而 獲 利 ， 並 已 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ， 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ？
	已 繳 納 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ？
	須 在 何 時 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	如 買 賣 雙 方 在 繳 納 了 「 額 外 印 花 稅 」 後 取 消 了 有 關 買 賣 協 議 ， 可 否 申 請 退 回 已 繳 納 的 「 額 外 印 花 稅 」 ？
	若 印 花 稅 署 認 為 成 交 價 低 於 市 價 有 可 能 徵 收 補 加 印 花 稅 的 個 案 ， 印 花 稅 署 需 要 多 少 時 間 完 成 有 關 評 稅 ？
	欠 交 「 額 外 印 花 稅 」 有 何 罰 則 ？
	取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 元 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 ， 何 時 生 效 ？

問 (1)	:	在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (1)	:	如 符 合 下 列 三 項 條 件 ， 而 又 並 非 在 《 2011 年 印 花 稅 ( 修 訂 ) 條 例 》 中 獲 豁 免 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 -     (i) 該 交 易 涉 及 買 賣 或 轉 讓 住 宅 物 業 ； (ii) 賣 方 或 轉 讓 方 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 才 取 得 有 關 物 業 ； 及 (iii) 賣 方 或 轉 讓 方 取 得 有 關 物 業 後 ， 於 24 個 月 或 以 內 處 置 ( 包 括 轉 售 或 轉 讓 ) 該 物 業 。     換 言 之 ， 如 某 人 於 2010 年 11 月 20 日 前 已 取 得 住 宅 物 業 ， 不 論 他 其 後 在 什 麼 時 候 處 置 該 物 業 ， 都 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

問 (2)	:	在 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 取 得 ， 並 在 24 個 月 內 以 確 認 人 身 分 轉 售 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 物 業 的 交 易 ， 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (2)	:	在 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 取 得 ， 並 在 24 個 月 或 以 內 以 確 認 人 身 分 轉 售 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 的 住 宅 物 業 交 易 ， 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

問 (3)	:	買 方 還 是 賣 方 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (3)	:	買 賣 雙 方 須 共 同 及 個 別 負 上 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。 買 賣 雙 方 應 在 協 商 後 在 臨 時 買 賣 合 約 及 買 賣 合 約 訂 明 由 那 一 方 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 若 買 賣 雙 方 同 意 由 賣 方 負 責 「 額 外 印 花 稅 」 ， 我 們 建 議 買 家 考 慮 在 臨 時 及 正 式 買 賣 合 約 內 訂 明 買 方 將 會 預 扣 部 分 成 交 價 的 款 項 以 支 付 「 額 外 印 花 稅 」 。

問 (4)	:	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 如 何 界 定 取 得 及 處 置 物 業 的 日 期 ?
答 (4)	:	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 某 人 取 得住 宅 物 業 的 日 期 為 他 作 為 買 方 訂 立 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 取 得 該 物 業 的 日 期 。 假 如 沒 有 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 ， 則 為 取 得 該 物 業 的 轉 易 契 的 日 期 。 同 樣 地 ， 處 置 住 宅 物 業 的 日 期 為 某 人 作 為 賣 方 訂 立 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 處 置 該 物 業 的 日 期 。 假 如 沒 有 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 ， 則 為 處 置 該 物 業 的 轉 易 契 的 日 期 。 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 包 括 臨 時 買 賣 合 約 及 正 式 買 賣 合 約 。 假 如 在 一 項 住 宅 物 業 交 易 中 ， 相 同 的 買 賣 各 方 以 相 同 的 條 款 簽 訂 多 於 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 ， 則 會 以 最 早 簽 訂 的 協 議 的 簽 署 日 期 ， 作 為 買 方 取 得 或 賣 方 處 置 物 業 的 日 期 。

問 (5)	:	對 在 2010 年 11 月 20 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 買 賣 合 約 的 買 方 ， 「 額 外 印 花 稅 」 是 否 適 用 ？
答 (5)	:	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 是 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 。 當 買 方 在 2010 年 11 月 20 日 前 已 訂 立 臨 時 買 賣 合 約 購 入 住 宅 物 業 ， 他 會 被 視 為 在 2010 年 11 月 20 日 前 已 取 得 有 關 物 業 ， 即 使 他 在 取 得 物 業 後 24 個 月 或 以 內 將 物 業 轉 售 ， 也 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

 

問 (6)	:	如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 有 關 的 稅 率 是 多 少 ？
答 (6)	:	「 額 外 印 花 稅 」 的 計 算 方 法 如 下 ： –     物 業 交 易 的 代 價 款 額 或 物 業 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) x 適 用 稅 率 ; 適 用 稅 率 按 賣 方 或 轉 讓 方 轉 售 或 轉 讓 前 持 有 物 業 的 不 同 持 有 期 而 定 ： (i) 如 物 業 持 有 期 為 6 個 月 或 以 內 ， 稅 率 為 15 % ； (ii) 如 物 業 持 有 期 超 過 6 個 月 但 在 12 個 月 以 內 ， 稅 率 為 10 % ； (iii) 如 物 業 持 有 期 超 過 12 個 月 但 在 24 個 月 以 內 ，稅 率 為 5 %。

問 (7)	:	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 怎 樣 計 算 住 宅 物 業 的 持 有 期 ？
答 (7)	:	物 業 持 有 期 以 公 曆 月 計 算 ， 即 由 某 月 的 某 一 日 至 下 一 個 公 曆 月 的 前 一 日 為 一 個 月 。 例 如 ， 如 果 物 業 是 在 2010 年 11 月 20 日 取 得 及 在 2011 年 5 月 19 日 轉 售 ， 物 業 的 持 有 期 剛 好 為 6 個 月 。

問 (8)	:	在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (8)	:	下 列 情 況 可 豁 免 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 -     (i) 提 名 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 接 受 住 宅 物 業 權 益 ， 以 及 把 住 宅 物 業 轉 售 或 轉 讓 予 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 。 (ii) 在 有 關 住 宅 物 業 的 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 或 「 轉 易 契 約 」 上 增 加 / 刪 除 原 有 買 家 的 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 的 名 字 。 (iii) 由 法 院 判 令 或 命 令 作 出 或 依 據 法 院 判 令 或 命 令 作 出 的 住 宅 物 業 出 售 或 轉 讓 。 有 關 豁 免 包 括 所 有 按 《 土 地 （ 為 重 新 發 展 而 強 制 售 賣 ） 條 例 》 ( 第 545 章 ) 發 出 的 強 制 售 賣 令 作 出 的 住 宅 物 業 售 賣 ， 以 及 任 何 賣 家 出 售 其 自 法 院 判 令 或 命 令 轉 讓 予 或 歸 屬 予 他 的 住 宅 物 業 的 售 賣 ， 該 等 法 院 判 令 或 命 令 包 括 不 論 是 否 屬 《 稅 務 條 例 》 第 2 條 所 指 的 財 務 機 構 的 承 按 人 取 得 的 止 贖 令 。 (iv) 屬 《 稅 務 條 例 》 第 2 條 所 指 的 財 務 機 構 的 承 按 人 ， 或 該 承 按 人 委 任 的 接 管 人 ， 透 過 不 同 方 式 把 已 承 按 的 住 宅 物 業 出 售 。 (v) 由 遺 囑 執 行 人 或 遺 產 代 理 人 出 售 離 世 者 的 產 業 ， 其 中 包 括 住 宅 物 業 ， 以 及 某 人 出 售 或 轉 讓 一 個 從 離 世 者 遺 產 中 繼 承 或 根 據 生 存 者 取 得 權 取 得 的 住 宅 物 業 。 (vi) 相 聯 法 人 團 體 之 間 進 行 住 宅 物 業 買 賣 或 轉 讓 。 (vii) 出 售 物 業 僅 關 乎 破 產 人 的 產 業 或 因 無 能 力 償 付 其 債 項 由 法 院 清 盤 的 公 司 的 財 產 。 (viii) 把 住 宅 物 業 轉 售 或 轉 讓 予 政 府 。

問 (9)	:	配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 的 定 義 ？
答 (9)	:	就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 印 花 稅 署 會 按 一 般 解 釋 接 受 有 血 緣 關 係 者 、 有 半 血 緣 關 係 者 ， 及 有 領 養 或 繼 養 關 係 的 人 士 ， 作 為 提 名 人 、轉 售 人 或 轉 讓 人 ( 以 屬 何 者 為 準 ) 的 父 母 、配 偶 、子 女 、 兄 弟 或 姊 妹。

問 (10)	:	如 果 某 人 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 獲 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 送 贈 住 宅 物 業 ， 並 在 24 個 月 內 將 之 轉 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (10)	:	在 《 2011 年 印 花 稅 ( 修 訂 ) 條 例 》 下 ， 將 住 宅 物 業 轉 讓 與 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 可 獲 豁 免 「 額 外印 花 稅 」 。 不 過 ， 若 受 贈 人 在 送 贈 契 的 日 期 起 計 2 4 個 月 或 以 內 將 該 住 宅 物 業 轉 售 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花稅 」 。

問 (11)	:	如 果 我 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 繼 承 已 離 世 者 的 住 宅 物 業 ， 並 於 24 個 月 內 將 之 轉 售 或 轉 讓 予 他 人 ， 我 是 否 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (11)	:	在 《 2011 年 印 花 稅 ( 修 訂 ) 條 例 》 下 ， 遺 產 受 益 人 出 售 或 轉 讓 其 繼 承 自 離 世 者 遺 產 ， 就 是 根 據 遺 囑 、 無 遺 囑 繼 承 法 律 或 生 存 者 取 得 權 而 取 得 的 住 宅 物 業 ， 可 豁 免 繳 納「 額 外 印 花 稅 」 。 因 此， 假 如 你 在 繼 承 住 宅 物 業 後 24 個 月 或 以 內 將 該 物 業 轉 售 或 轉 讓 予 他 人 ， 也 無 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

問 (12)	:	甲 先 生 在 2011 年 1 月 1 日 簽 署 了 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 購 入 一 個 住 宅 物 業 。 其 後 ， 在 2011 年 1 月 31 日 簽 署 的 轉 易 契 中 加 入 了 乙 女 士 的 名 字 ， （ 甲 先 生 並 非 乙 女 士 的 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 ） 。 甲 先 生 和 乙 女 士 是 否 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (12)	:	在 上 述 情 況 下 ， 甲 先 生 是 在 24 個 月 內 將 部 分 物 業 的 業 權 轉 讓 予 乙 女 士 。 由 於 乙 女 士 並 不 是 甲 先 生 的 配 偶 、 父 母 、 子 女 或 兄 弟 姊 妹 ， 有 關 豁 免 「 額 外 印 花 稅 」 的 條 款 並 不 適 用 。 因 此 ， 甲 先 生 在 轉 易 契 中 加 入 乙 女 士 的 名 字 ， 須 按 照 代 表 轉 讓 予 乙 女 士 部 分 物 業 業 權 的 代 價 款 額 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

問 (13)	:	如 某 人 在 取 得 物 業 後 24 個 月 內 將 物 業 轉 售 ， 並 沒 有 獲 利 ， 會 否 獲 豁 免 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (13)	:	「 額 外 印 花 稅 」 並 不 是 按 交 易 利 潤 徵 收 的 稅 項 ， 而 是 對 文 書 ( 即 物 業 買 賣 協 議 和 售 賣 轉 易 契 ) 所 徵 收 的 稅 項 。 因 此 ， 在 取 得 物 業 後 24 個 月 內 將 物 業 轉 售 ， 不 論 出 售 住 宅 物 業 是 否 獲 利 ， 都 一 律 要 按 住 宅 物 業 的 持 有 期 和 物 業 交 易 的 代 價 款 額 或 物 業 市 值 （ 取 其 較 高 者 ） 對 有 關 物 業 買 賣 協 議 或 售 賣 轉 易 契 徵 收 「 額 外 印 花 稅 」 。

問 (14)	:	如 某 人 在 2 4 個 月 內 轉 售 物 業 而 獲 利 ， 並 已 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ， 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ？
答 (14)	:	「 額 外 印 花 稅 」 是 對 物 業 買 賣 協 議 和 售 賣 轉 易 契 所 徵 收 的 稅 項 ， 利 得 稅 則 是 按 交 易 利 潤 而 徵 收 的 稅 項 ， 兩 者 是 分 開 及 不 同 的 稅 負 。 如 有 關 交 易 已 構 成 行 業 或 是 屬 生 意 性 質 ， 即 使 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ， 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。

問 (15)	:	已 繳 納 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ？
答 (15)	:	如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 ， 所 繳 付 金 額 屬 業 務 開 支 ， 在 計 算 物 業 交 易 所 產 生 的 應 評 稅 利 潤 時 ， 可 獲 扣 除 。

問 (20)	:	取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 元 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 ， 何 時 生 效 ？
答 (20)	:	有 關 措 施 在 2011 年 6 月 30 日 生 效 ， 所 有 在 該 日 期 或 之 後 簽 署 的 住 宅 物 業 買 賣 協 議 ， 將 不 獲 延 遲 繳 交 印 花 稅 。