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    主頁 > 常見問題  > 額外印花稅

額外印花稅

1.

問:

在什麼情況下須繳納「額外印花稅」?

  

答:

如符合下列三項條件,而又並非 獲豁免的交易,便須繳納「額外印花稅」 -

(i) 該交易涉及買賣或轉讓住宅物業;
(ii) 賣方或轉讓方於 2010 年 11 月 20 日或之後才取得有關物業;及
(iii) 賣方或轉讓方取得有關物業後,於 24 個月或以內(如物業是在2010 年 11月20 日至 2012 年10 月26日期間取得)或 36 個月或以內(如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得)處置(包括轉售或轉讓)該物業。


換言之,如某人於 2010 年 11 月 20 日前已取得住宅物業,不論他其後在什麼時候處置該物業,都無須繳納「額外印花稅」。

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2.

問:

在 2010 年 11 月 20 日或之後取得,並在 24 個月內以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)物業的交易,是否須繳納「額外印花稅」?

  

答:

在 2010 年 11 月 20 日或之後取得,並在 24 個月或以內(如物業是在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間取得)或 36 個月或以內(如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得)以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易,須繳納「額外印花稅」。

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3.

問:

買方還是賣方須繳納「額外印花稅」?

  

答:

買賣雙方須共同及個別負上繳納「額外印花稅」的法律責任。買賣雙方應在協商後在臨時買賣合約及買賣合約訂明由那一方繳付「額外印花稅」。若買賣雙方同意由賣方負責「額外印花稅」,我們建議買家考慮在臨時及正式買賣合約內訂明買方將會預扣部分成交價的款項以支付「額外印花稅」。

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4.

問:

就「額外印花稅」而言,如何界定取得及處置物業的日期 ?

  

答:

就「額外印花稅」而言,某人取得住宅物業的日期為他作為買方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以取得該物業的日期。假如沒有可予徵收印花稅的買賣協議,則為取得該物業的轉易契的日期。同樣地,處置住宅物業的日期為某人作為賣方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以處置該物業的日期。假如沒有可予徵收印花稅的買賣協議,則為處置該物業的轉易契的日期。

「可予徵收印花稅的買賣協 議」包括臨時買賣合約及正式買賣合約。假如在一項住宅物業交易中,相同的買賣各方以相同的條款簽訂多於一份「可予徵收印花稅的買賣協議」,則會以最早簽訂的協議的簽署日期,作為買方取得或賣方處置物業的日期。

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5.

問:

對在 2010 年 11 月 20 日前簽訂臨時買賣合約,但在該日後才簽署買賣合約的買方,「額外印花稅」是否適用?

  

答:

就「額外印花稅」而言,臨時買賣合約是一份「可予徵收印花稅的買賣協議」。當買方在 2010 年 11 月 20 日前已訂立臨時買賣合約購入住宅物業,他會被視為在 2010 年 11 月 20 日前已取得有關物業,不論他在何時將物業轉售,也無須繳納「額外印花稅」。

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6.

問:

如何計算「額外印花稅」?有關的稅率是多少?

  

答:

「額外印花稅」的計算方法如下:–

物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準)x適用稅率;
適用稅率按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定:

如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得

(i) 如物業持有期為6個月或以內,稅率為15%;
(ii) 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為10%;
(iii) 如物業持有期超過12個月但在24個月或以內,稅率為5%。

 

如物業是在2012年10月27日或之後取得

(i) 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%;
(ii) 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;
(iii) 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%。

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7.

問:

就「額外印花稅」而言,怎樣計算住宅物業的持有期?

  

答:

物業持有期以公曆月計算,即由某月的某一日至下一個公曆月的前一日為一個月。例如,如果物業是在2010年11月20日取得及在2011年5月19日轉售,物業的持有期剛好為6個月。

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8.

問:

在什麼情況下可獲豁免繳交「額外印花稅」?

  

答:

下列情況可豁免繳納「額外印花稅」-

(i) 提名配偶、父母、子女、兄弟或姊妹接受住宅物業權益,以及把住宅物業轉售或轉讓予配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。
(ii) 在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上增加/刪除原有買家的配偶、父母、子女、兄弟或姊妹的名字。
(iii) 由法院判令或命令作出或依據法院判令或命令作出的住宅物業出售或轉讓。有關豁免包括所有按《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)發出的強制售賣令作出的住宅物業售賣,以及任何賣家出售其自法院判令或命令轉讓予或歸屬予他的住宅物業的售賣,該等法院判令或命令包括不論是否屬《稅務條例》(第112章)第2條所指的財務機構的承按人取得的止贖令。
(iv) 屬《稅務條例》第2條所指的財務機構的承按人,或該承按人委任的接管人,透過不同方式把已承按的住宅物業出售。
(v) 在拆卸原有住宅物業以供建造新住宅物業後所進行的轉售或轉讓交易(包括空地)。
(vi) 由遺囑執行人或遺產代理人出售離世者的產業,其中包括住宅物業,以及某人出售或轉讓一個從離世者遺產中繼承或根據生存者取得權取得的住宅物業。
(vii) 相聯法人團體之間進行住宅物業買賣或轉讓。
(viii) 出售物業僅關乎破產人的產業或因無能力償付其債項由法院清盤的公司的財產。
(ix) 把住宅物業轉售或轉讓予政府。
(x) 把住宅物業送贈予根據《稅務條例》第88條獲豁免徵稅的慈善機構。

 

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9.

問:

配偶、父母、子女、兄弟和姊妹的定義?

  

答:

就「額外印花稅」而言,印花稅署會按一般解釋接受有血緣關係者、有半血緣關係者,及有領養或繼養關係的人士,作為提名人、轉售人或轉讓人(以屬何者為準)的父母、配偶、子女、兄弟或姊妹。

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10.

問:

如果某人於2010年11月20日或之後獲配偶、父母、子女、兄弟或姊妹送贈住宅物業,並在24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)將之轉售,有關交易是否須繳納「額外印花稅」?

  

答:

將住宅物業轉讓予配偶、父母、子女、兄弟或姊妹可獲豁免「額外印花稅」。不過,若受贈人在送贈契的日期起計24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)將該住宅物業轉售,有關交易須繳納「額外印花稅」。

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11.

問:

如果我於2010年11月20日或之後繼承已離世者的住宅物業,並於24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)將之轉售或轉讓予他人,我是否須就有關交易繳納「額外印花稅」?

  

答:

遺產受益人出售或轉讓其繼承自離世者遺產,就是根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權而取得的住宅物業,可豁免繳納「額外印花稅」。因此,假如你在繼承住宅物業後24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)將該物業轉售或轉讓予他人,也無須就有關交易繳納「額外印花稅」。

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12.

問:

甲先生在2011年1月1日簽署了一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以購入一個住宅物業。其後,在2011年1月31日簽署的轉易契中加入了乙女士的名字,(甲先生並非乙女士的配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)。甲先生和乙女士是否須就有關交易繳納「額外印花稅」?

  

答:

在上述情況下,甲先生是在24個月內將部分物業的業權轉讓予乙女士。由於乙女士並不是甲先生的配偶、父母、子女、兄弟或姊妹,有關豁免「額外印花稅」的條款並不適用。因此,甲先生在轉易契中加入乙女士的名字,須按照代表轉讓予乙女士部分物業業權的代價款額繳納「額外印花稅」。

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13.

問:

如某人在取得物業後24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)將物業轉售,並沒有獲利,會否獲豁免繳納「額外印花稅」?

  

答:

「額外印花稅」並不是按交易利潤徵收的稅項,而是對文書(即物業買賣協議和售賣轉易契)所徵收的稅項。因此,在取得物業後24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)將物業轉售,不論出售住宅物業是否獲利,都一律要按住宅物業的持有期和物業交易的代價款額或物業市值(取其較高者)對有關物業買賣協議或售賣轉易契徵收「額外印花稅」。

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14.

問:

如某人在24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)轉售物業而獲利,並已繳納「額外印花稅」,是否仍須就從交易中所賺取的利潤繳納利得稅?

  

答:

「額外印花稅」是對物業買賣協議和售賣轉易契所徵收的稅項,利得稅則是按交易利潤而徵收的稅項,兩者是分開及不同的稅負。如有關交易已構成行業或是屬生意性質,即使已繳付「額外印花稅」,賣方仍須就他從交易中所賺取的利潤繳納利得稅。

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15.

問:

已繳納的「額外印花稅」,可否在計算應評稅利潤時獲扣除?

  

答:

如果「額外印花稅」是由賣方支付,所繳付金額屬業務開支,在計算物業交易所產生的應評稅利潤時,可獲扣除。

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16.

問:

須在何時繳交「額外印花稅」?

  

答:

可予徵收印花稅的買賣協議須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋「額外印花稅」,一般而言,即在買賣協議簽立日期後30天內。同樣地,為可予徵收「額外印花稅」的售賣轉易契加蓋印花的期限,與有關從價印花稅的期限相同,即為該文書簽立日期後30天內。在《2012年印花稅(修訂)條例草案》成為法例前,一份應按新稅率(在2012年10月27日或之後取得的住宅物業的適用稅率)加蓋「額外印花稅」的文書,須先按舊稅率(於2010年11月20至2012年10月26期間取得的住宅物業的適用稅率)加蓋。「附加額外印花稅」(即舊稅率與新稅率所計算出的差額)須在修訂條例刊憲之後的30天內繳交。

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17.

問:

如買賣雙方在繳納了「額外印花稅」後取消了有關買賣協議,可否申請退回已繳納的「額外印花稅」?

  

答:

如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該「額外印花稅」的人士可於有關買賣協議被取消後 2 年 內,申請退回已繳納的「額外印花稅」。

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18.

問:

若印花稅署認為成交價低於市價有可能徵收補加印花稅的個案,印花稅署需要多少時間完成有關評稅?

  

答:

為讓買方及賣方盡早知道「額外印花稅」的應付總金額,當印花稅署認為有關代價款額不足,有關補充「額外印花稅」的評稅會在收到該加蓋印花申請後的 40 天內發出。

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19.

問:

欠交「額外印花稅」有何罰則?

  

答:

任何人若未能於限期前繳付「額外印花稅」,可處以最高達10倍須繳付的「額外印花稅」稅款作為罰款。如任何「附加額外印花稅」未能於限期前繳付,亦可處以最高達10倍須繳付的「附加額外印花稅」稅款作為罰款。印花稅署可以追討民事債項的方式向所有責任方追討任何欠繳的「額外印花稅」和適用罰款。

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20.

問:

取消延遲繳交住宅樓宇(價格 2 千萬元或以下)印花稅的措施,何時生效?

  

答:

有關措施在 2011 年 6 月 30 日生效,所有在該日期或之後簽署的住宅物業買賣協議,將不獲延遲繳交印花稅。

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21.

問:

何謂住宅物業?

  

答:

根據《印花稅條例》第29A(1)條的定義,住宅物業指不屬於「非住宅物業」的不動產。「非住宅物業」則指任何不動產,而根據以下文書的現有條件–

(a) 一份政府租契或政府租契協議;
(b) 一份《建築物管理條例》(第344章)所指的公契;
(c) 一份根據《建築物條例》(第123章)發出的佔用許可證;或
(d) 印花稅署署長所信納對該不動產的批准用途有效地予以限制的任何其他文書,
 

而該不動產在與其有關的政府租契年期內或在與其有關的已協定政府租契年期內(以適用者為準),任何時間均不得全部或部分用作住宅用途。因此,「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。

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