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常 見 問 題 ︰ 額 外 印 花 稅

 
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問 (1) :
在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (1) :

如 符 合 下 列 三 項 條 件 ， 而 又 並 非 獲 豁 免 的 交 易， 便 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 -

   
(i)
該 交 易 涉 及 買 賣 或 轉 讓 住 宅 物 業 ；
(ii)
賣 方 或 轉 讓 方 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 才 取 得 有 關 物 業 ； 及
(iii)
賣 方 或 轉 讓 方 取 得 有 關 物 業 後 ， 於 24 個 月 或 以 內 (如 物 業 是 在2010 年 11月20 日 至 2012 年10 月26日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年10 月27日 或 之 後 取 得 )處 置 ( 包 括 轉 售 或 轉 讓 ) 該 物 業 。
   

換 言 之 ， 如 某 人 於 2010 年 11 月 20 日 前 已 取 得 住 宅 物 業 ， 不 論 他 其 後 在 什 麼 時 候 處 置 該 物 業 ， 都 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (2) :
在 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 取 得 ， 並 在 24 個 月 內 以 確 認 人 身 分 轉 售 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 物 業 的 交 易 ， 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」？
   

 

答 (2) :
在 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 取 得 ， 並 在 24 個 月 或 以 內 (如 物 業 是 在2010 年 11月 20 日 至 2012 年10 月26日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年10 月27日 或 之 後 取 得 ) 以 確 認 人 身 分 轉 售 ( 俗 稱 「 摸 售 」 ) 的 住 宅 物 業 交 易 ， 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (3) :
買 方 還 是 賣 方 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅」？
   

 

答 (3) :

買 賣 雙 方 須 共 同 及 個 別 負 上 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 的 法 律 責 任 。 買 賣 雙 方 應 在 協 商 後 在 臨 時 買 賣 合 約 及 買 賣 合 約 訂 明 由 那 一 方 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 。 若 買 賣 雙 方 同 意 由 賣 方 負 責 「 額 外 印 花 稅 」 ， 我 們 建 議 買 家 考 慮 在 臨 時 及 正 式 買 賣 合 約 內 訂 明 買 方 將 會 預 扣 部 分 成 交 價 的 款 項 以 支 付 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (4) :
就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 如 何 界 定 取 得 及 處 置 物 業 的 日 期 ?
   

 

答 (4) :

就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 某 人 取 得住 宅 物 業 的 日 期 為 他 作 為 買 方 訂 立 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 取 得 該 物 業 的 日 期 。 假 如 沒 有 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 ， 則 為 取 得 該 物 業 的 轉 易 契 的 日 期 。 同 樣 地 ， 處 置 住 宅 物 業 的 日 期 為 某 人 作 為 賣 方 訂 立 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 處 置 該 物 業 的 日 期 。 假 如 沒 有 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 ， 則 為 處 置 該 物 業 的 轉 易 契 的 日 期 。

「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 包 括 臨 時 買 賣 合 約 及 正 式 買 賣 合 約 。 假 如 在 一 項 住 宅 物 業 交 易 中 ， 相 同 的 買 賣 各 方 以 相 同 的 條 款 簽 訂 多 於 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 ， 則 會 以 最 早 簽 訂 的 協 議 的 簽 署 日 期 ， 作 為 買 方 取 得 或 賣 方 處 置 物 業 的 日 期 。

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問 (5) :
對 在 2010 年 11 月 20 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 買 賣 合 約 的 買 方 ， 「 額 外 印 花 稅 」 是 否 適 用 ？
   

 

答 (5) :

就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 是 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 。 當 買 方 在 2010 年 11 月 20 日 前 已 訂 立 臨 時 買 賣 合 約 購 入 住 宅 物 業 ， 他 會 被 視 為 在 2010 年 11 月 20 日 前 已 取 得 有 關 物 業 ， 不 論 他 在 何 時 將 物 業 轉 售 ， 也 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。
     

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問 (6) :
如 何 計 算 「 額 外 印 花 稅 」 ？ 有 關 的 稅 率 是 多 少 ？
   

 

答 (6) :

「 額 外 印 花 稅 」 的 計 算 方 法 如 下 ： –

   

物 業 交 易 的 代 價 款 額 或 物 業 市 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) x 適 用 稅 率 ;

適 用 稅 率 按 賣 方 或 轉 讓 方 轉 售 或 轉 讓 前 持 有 物 業 的 不 同 持 有 期 而 定 ：


如 物 業 是 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得

(i)
如 物 業 持 有 期 為 6 個 月 或 以 內 ， 稅 率 為 15 % ；
(ii)
如 物 業 持 有 期 超 過 6 個 月 但 在 12 個 月 或 以 內 ， 稅 率 為 10 % ；
(iii)
如 物 業 持 有 期 超 過 12 個 月 但 在 24 個 月 或 以 內 ，稅 率 為 5 % 。
   
 

如 物 業 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得

  (i)

如 物 業 持 有 期 為 6 個 月 或 以 內 ， 稅 率 為 20 % ；
  (ii)
如 物 業 持 有 期 超 過 6 個 月 但 在 12 個 月 或 以 內 ， 稅 率 為 15% ；
  (iii)
如 物 業 持 有 期 超 過 12 個 月 但 在 36 個 月 或 以 內 ，稅 率 為 10 % 。
 

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問 (7) :
就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 怎 樣 計 算 住 宅 物 業 的 持 有 期 ？
   

 

答 (7) :
物 業 持 有 期 以 公 曆 月 計 算 ， 即 由 某 月 的 某 一 日 至 下 一 個 公 曆 月 的 前 一 日 為 一 個 月 。 例 如 ， 如 果 物 業 是 在 2010 年 11 月 20 日 取 得 及 在 2011 年 5 月 19 日 轉 售 ， 物 業 的 持 有 期 剛 好 為 6 個 月 。

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問 (8) :
在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (8) :

下 列 情 況 可 豁 免 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 -

   
(i)
提 名 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 兄 弟 或 姊 妹 接 受 住 宅 物 業 權 益 ， 以 及 把 住 宅 物 業 轉 售 或 轉 讓 予 配 偶 、 父 母 、 子 女、 兄 弟 或 姊 妹 。
(ii)
在 有 關 住 宅 物 業 的 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 或 「 轉 易 契 約 」 上 增 加 / 刪 除 原 有 買 家 的 配 偶 、 父 母 、 子 女、 兄 弟 或 姊 妹 的 名 字 。
(iii)
由 法 院 判 令 或 命 令 作 出 或 依 據 法 院 判 令 或 命 令 作 出 的 住 宅 物 業 出 售 或 轉 讓 。 有 關 豁 免 包 括 所 有 按 《 土 地 （ 為 重 新 發 展 而 強 制 售 賣 ） 條 例 》 ( 第 545 章 ) 發 出 的 強 制 售 賣 令 作 出 的 住 宅 物 業 售 賣 ， 以 及 任 何 賣 家 出 售 其 自 法 院 判 令 或 命 令 轉 讓 予 或 歸 屬 予 他 的 住 宅 物 業 的 售 賣 ， 該 等 法 院 判 令 或 命 令 包 括 不 論 是 否 屬 《 稅 務 條 例 》( 第 112 章 )  第 2 條 所 指 的 財 務 機 構 的 承 按 人 取 得 的 止 贖 令 。
(iv)
屬 《 稅 務 條 例 》 第 2 條 所 指 的 財 務 機 構 的 承 按 人 ， 或 該 承 按 人 委 任 的 接 管 人 ， 透 過 不 同 方 式 把 已 承 按 的 住 宅 物 業 出 售 。
(v)

在 拆 卸 原 有 住 宅 物 業 以 供 建 造 新 住 宅 物 業 後 所 進 行 的 轉 售 或 轉 讓 交 易 ( 包 括 空 地 ) 。
(vi)
由 遺 囑 執 行 人 或 遺 產 代 理 人 出 售 離 世 者 的 產 業 ， 其 中 包 括 住 宅 物 業 ， 以 及 某 人 出 售 或 轉 讓 一 個 從 離 世 者 遺 產 中 繼 承 或 根 據 生 存 者 取 得 權 取 得 的 住 宅 物 業 。
(vii)
相 聯 法 人 團 體 之 間 進 行 住 宅 物 業 買 賣 或 轉 讓 。
(viii)
出 售 物 業 僅 關 乎 破 產 人 的 產 業 或 因 無 能 力 償 付 其 債 項 由 法 院 清 盤 的 公 司 的 財 產 。
(ix)
把 住 宅 物 業 轉 售 或 轉 讓 予 政 府 。
(x)
把 住 宅 物 業 送 贈 予 根 據 《稅 務 條 例 》 第 88 條 獲 豁 免 徵 稅 的 慈 善 機 構。

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問 (9) :
配 偶 、 父 母 、 子 女 、 兄 弟 和 姊 妹 的 定 義 ？
   

 

答 (9) :
就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 ， 印 花 稅 署 會 按 一 般 解 釋 接 受 有 血 緣 關 係 者 、 有 半 血 緣 關 係 者 ， 及 有 領 養 或 繼 養 關 係 的 人 士 ， 作 為 提 名 人 、轉 售 人 或 轉 讓 人 ( 以 屬 何 者 為 準 ) 的 父 母 、配 偶 、子 女 、 兄 弟 或 姊 妹。

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問 (10) :
如 果 某 人 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 獲 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 兄 弟 或 姊 妹 送 贈 住 宅 物 業 ， 並 在 24 個 月 或 以 內 (如 物 業 是 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 ) 將 之 轉 售 ， 有 關 交 易 是 否 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (10) :
將 住 宅 物 業 轉 讓 予 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 兄 弟 或姊 妹 可 獲 豁 免 「 額 外 印 花 稅 」 。 不 過 ， 若 受 贈 人 在 送 贈 契 的 日 期 起 計 24 個 月 或 以 內 (如 物 業 是 在2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 )  將 該 住 宅 物 業 轉 售 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (11) :
如 果 我 於 2010 年 11 月 20 日 或 之 後 繼 承 已 離 世 者 的 住 宅 物 業 ， 並 於 24 個 月 或 以 內 (如 物 業 是 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年10 月 27 日 或 之 後 取 得 ) 將 之 轉 售 或 轉 讓 予 他 人 ， 我 是 否 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (11) :
遺 產 受 益 人 出 售 或 轉 讓 其 繼 承 自 離 世 者 遺 產 ， 就 是 根 據 遺 囑 、 無 遺 囑 繼 承 法 律 或 生 存 者 取 得 權 而 取 得 的 住 宅 物 業 ， 可 豁 免 繳 納「 額 外 印 花 稅 」 。 因 此， 假 如 你 在 繼 承 住 宅 物 業 後 24 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得 ) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 ) 將 該 物 業 轉 售 或 轉 讓 予 他 人 ， 也 無 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (12) :
甲 先 生 在 2011 年 1 月 1 日 簽 署 了 一 份 「 可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 」 以 購 入 一 個 住 宅 物 業 。 其 後 ， 在 2011 年 1 月 31 日 簽 署 的 轉 易 契 中 加 入 了 乙 女 士 的 名 字 ， （ 甲 先 生 並 非 乙 女 士 的 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 兄 弟 或 姊 妹 ） 。 甲 先 生 和 乙 女 士 是 否 須 就 有 關 交 易 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (12) :
在 上 述 情 況 下 ， 甲 先 生 是 在 24 個 月 內 將 部 分 物 業 的 業 權 轉 讓 予 乙 女 士 。 由 於 乙 女 士 並 不 是 甲 先 生 的 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 兄 弟 或 姊 妹 ， 有 關 豁 免 「 額 外 印 花 稅 」 的 條 款 並 不 適 用 。 因 此 ， 甲 先 生 在 轉 易 契 中 加 入 乙 女 士 的 名 字 ， 須 按 照 代 表 轉 讓 予 乙 女 士 部 分 物 業 業 權 的 代 價 款 額 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

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問 (13) :
如 某 人 在 取 得 物 業 後 24 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在2010 年 11月 20 日 至 2012 年10 月 26日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年 10 月27日 或 之 後 取 得 )將 物 業 轉 售 ， 並 沒 有 獲 利 ， 會 否 獲 豁 免 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (13) :

「 額 外 印 花 稅 」 並 不 是 按 交 易 利 潤 徵 收 的 稅 項 ， 而 是 對 文 書 ( 即 物 業 買 賣 協 議 和 售 賣 轉 易 契 ) 所 徵 收 的 稅 項 。 因 此 ， 在 取 得 物 業 後 24 個 月 或 以 內 (如 物 業 是 在 2010 年 11月 20 日 至 2012 年10 月 26日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年10 月 27日 或 之 後 取 得 ) 將 物 業 轉 售 ， 不 論 出 售 住 宅 物 業 是 否 獲 利 ， 都 一 律 要 按 住 宅 物 業 的 持 有 期 和 物 業 交 易 的 代 價 款 額 或 物 業 市 值 （ 取 其 較 高 者 ） 對 有 關 物 業 買 賣 協 議 或 售 賣 轉 易 契 徵 收 「 額 外 印 花 稅 」 。
   

 

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問 (14) :
如 某 人 在 24 個 月或 以 內(如 物 業 是 在 2010 年 11月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得) 或 36 個 月 或 以 內 ( 如 物 業 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 ) 轉 售 物 業 而 獲 利 ， 並 已 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ， 是 否 仍 須 就 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 ？
   

 

答 (14) :
「 額 外 印 花 稅 」 是 對 物 業 買 賣 協 議 和 售 賣 轉 易 契 所 徵 收 的 稅 項 ， 利 得 稅 則 是 按 交 易 利 潤 而 徵 收 的 稅 項 ， 兩 者 是 分 開 及 不 同 的 稅 負 。 如 有 關 交 易 已 構 成 行 業 或 是 屬 生 意 性 質 ， 即 使 已 繳 付 「 額 外 印 花 稅 」 ， 賣 方 仍 須 就 他 從 交 易 中 所 賺 取 的 利 潤 繳 納 利 得 稅 。
   

 

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問 (15) :
已 繳 納 的 「 額 外 印 花 稅 」 ， 可 否 在 計 算 應 評 稅 利 潤 時 獲 扣 除 ？
   

 

答 (15) :
如 果 「 額 外 印 花 稅 」 是 由 賣 方 支 付 ， 所 繳 付 金 額 屬 業 務 開 支 ， 在 計 算 物 業 交 易 所 產 生 的 應 評 稅 利 潤 時 ， 可 獲 扣 除 。
   

 

   

 

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問 (16) :
須 在 何 時 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (16) :

可 予 徵 收 印 花 稅 的 買 賣 協 議 須 在 加 蓋 從 價 印 花 稅 相 同的 期 限 加 蓋 「 額 外 印 花 稅 」 ， 一 般 而 言 ， 即 在 買 賣 協 議 簽 立 日 期 後 30 天 內 。 同 樣 地 ， 為 可 予 徵 收 「 額 外 印 花 稅 」 的 售 賣 轉 易 契 加 蓋 印 花 的 期 限 ， 與 有 關 從 價 印 花 稅 的 期 限 相 同 ， 即 為 該 文 書 簽 立 日 期 後 30 天 內 。 在 《 2012年 印 花 稅 (修 訂) 條 例 草 案》成 為 法 例 前 ，一 份 應 按 新 稅 率 ( 在 2012 年10月27日 或 之 後 取 得 的 住 宅 物 業 的 適 用 稅 率 ) 加 蓋 「額 外 印 花 稅」 的 文 書 ， 須 先 按 舊 稅 率 ( 於 2010 年 11 月20 至 2012年10月26 期 間 取 得 的 住 宅 物 業 的 適 用 稅 率 ) 加 蓋 。「 附 加 額 外 印 花 稅 」 ( 即 舊 稅 率 與 新 稅 率 所 計 算 出 的 差 額 ) 須 在 修 訂 條 例 刋 憲 之 後 的 30 天 內 繳 交 。
   

 

   

 

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問 (17) :
如 買 賣 雙 方 在 繳 納 了 「 額 外 印 花 稅 」 後 取 消 了 有 關 買 賣 協 議 ， 可 否 申 請 退 回 已 繳 納 的 「 額 外 印 花 稅 」 ？
   

 

答 (17) :
如 有 關 買 賣 協 議 被 取 消 ( 非 因 進 一 步 轉 售 ， 例 如 「 摸 貨」 或 提 名 另 一 買 家 ) ，繳 付 該 「 額 外 印 花 稅 」 的 人 士 可 於 有 關 買 賣 協 議 被 取 消 後 2 年 內 ，申 請 退 回 已 繳 納 的 「 額 外 印 花 稅」 。
   

 

   

 

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問 (18) :
若 印 花 稅 署 認 為 成 交 價 低 於 市 價 有 可 能 徵 收 補 加 印 花 稅 的 個 案 ， 印 花 稅 署 需 要 多 少 時 間 完 成 有 關 評 稅 ？
   

 

答 (18) :
為 讓 買 方 及 賣 方 盡 早 知 道 「 額 外 印 花 稅 」 的 應 付 總 金 額 ， 當 印 花 稅 署 認 為 有 關 代 價 款 額 不 足 ， 有 關 補 充 「 額 外 印 花 稅 」 的 評 稅 會 在 收 到 該 加 蓋 印 花 申 請 後 的 40 天 內 發 出 。
   

 

   

 

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問 (19) :
欠 交 「 額 外 印 花 稅 」 有 何 罰 則 ？
   

 

答 (19) :
任 何 人 若 未 能 於 限 期 前 繳 付 「 額 外 印 花 稅」 ， 可 處 以 最 高 達 10 倍 須 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 稅 款 作 為 罰 款 。 如 任 何 「 附 加 額 外 印 花 稅 」 未 能 於 限 期 前 繳 付 ， 亦 可 處 以 最 高 達 10 倍 須 繳 付 的 「 附 加 額 外 印 花 稅 」 稅 款 作 為 罰 款。印 花 稅 署 可 以 追 討 民 事 債 項 的 方 式 向 所 有 責 任 方 追 討 任 何 欠 繳 的 「 額 外 印 花 稅 」 和 適 用 罰 款。
   

 

   

 

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問 (20) :
取 消 延 遲 繳 交 住 宅 樓 宇 ( 價 格 2 千 萬 元 或 以 下 ) 印 花 稅 的 措 施 ， 何 時 生 效 ？
   

 

答 (20) :
有 關 措 施 在 2011 年 6 月 30 日 生 效 ， 所 有 在 該 日 期 或 之 後 簽 署 的 住 宅 物 業 買 賣 協 議 ， 將 不 獲 延 遲 繳 交 印 花 稅 。
   

 

   

 

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問 (21) :
何 謂 住 宅 物 業？
   

 

答 (21) :

根 據 《 印 花 稅 條 例 》 第 29A (1) 條 的 定 義 ， 住 宅 物 業 指 不 屬 於 「 非 住 宅 物 業 」 的 不 動 產 。 「 非 住 宅 物 業 」 則 指 任 何 不 動 產 ， 而 根 據 以 下 文 書 的 現 有 條 件 –

   
(a)
一 份 政 府  租 契 或 政 府 租 契 協 議 ；
(b)
一 份 《 建 築 物 管 理 條 例 》( 第 344 章 ) 所 指 的 公 契 ；
(c)
一 份 根 據 《 建 築 物 條 例 》( 第 123 章 ) 發 出 的 佔 用 許 可 證 ； 或
(d)
印 花 稅 署 署 長 所 信 納 對 該 不 動 產 的 批 准 用 途 有 效 地 予 以 限 制 的 任 何 其 他 文 書 ，

而 該 不 動 產 在 與 其 有 關 的 政 府 租 契 年 期 內 或 在 與 其 有 關 的 已 協 定 政 府 租 契 年 期 內 ( 以 適 用 者 為 準 ) ， 任 何 時 間 均 不 得 全 部 或 部 分 用 作 住 宅 用 途 。 因 此， 「 住 宅 物 業 」 及 「 非 住 宅 物 業 」 的 分 類 是 按 照 批 准 用 途 而 非 實 際 用 途 而 定 。

 

 
   

 

   

 

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2003 | 重要告示 | 私隱政策 修訂日期: 2012 年 12月 28 日