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有關扣除居所貸款利息的不同情況

 


 

情況 1 : 全權擁有的住宅在整個年度全部用作居住地方 


事實

甲先生擁有一所住宅的全部業權,該住宅全部用作其居住地方。該住宅於 3年前購買,由一間銀行提供按揭貸款,該筆貸款分 15年按月於每月第5日償還。在截至 2019年 3月 31日止的一年內,從12期供款(最近一期於 2019年 3月 5日支付)中所支付的利息總額為 $120,000。他申索扣除 2018/19課稅年度的居所貸款利息。

 

決定

2018/19 課稅年度的可容許扣除最高款額為 $100,000----第 26E(1)和 26E(2)(a)(i)(A)及 26E(2)(a)(ii)條。

 

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情況 2 : 預售物業 ---- 於建築期支付的按揭貸款利 

事實

甲先生於 2017年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。在 2017 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。該筆貸款自 2017 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還﹐為期 10 年。
該物業於 2018 年 4 月 1 日可供入伙。甲先生從同日開始將該物業用作其居住地方。他申索扣除在 2017/18 年度支付的利息 $30,000 及在 2018/19 年度支付的利息 $120,000。

決定
在 2017/18 年度不容許有任何利息扣除。雖然有關物業是住宅﹐但是該物業在 2017/18 年度仍未用作甲先生的居住地方。另一方面﹐在 2018/19 年度可獲扣除的所付利息最高為 $100,000 ---- 第 26E(1) 和 26E(2)(a)(ii) 條。

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情況 3 : 部分由業主自住及部分出租的住宅 

事實

情況 1的事實相同﹐但是甲先生於整個 2018/19 年度將半所住宅出租。

決定
在本個案的情形下﹐合理的扣除額相等於所付利息的一半或最高可容許扣除額(2018/19年度為 $100,000),兩者中以較低者為準。因此﹐在本個案中﹐甲先生可獲容許扣除 $60,000。所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課稅項下申索扣除 ---- 第 26E(2)(a)(i)(B) 條。

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情況 4: 在有關年度內出售的住宅 

事實

情況 1的事實相同﹐但是甲先生於 2018 年 10 月 1 日將有關住宅出售﹐並隨即全數清還按揭貸款餘款。他繼而居住在僱主提供的宿舍內。在 2018/19 年度支付的利息總額為 $60,000。

決定

在該情形下﹐合理的扣除額為 $60,000 ---- 第 26E (2)(a)(i)(B) 條。

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情況 5﹕     住宅由聯權共有人擁有----以聯權共有人名義獲得按揭貸款﹐並全部用作聯權共有人的居住地方 

事實

甲先生和乙先生為其住宅的聯權共有人﹐該住宅於整個 2018/19 年度全部用作他們的居住地方。該住宅於 4 年前購買﹐並由他們聯名向銀行借取按揭貸款以支付購樓的款項。該筆貸款按月分期償還﹐為期 10 年。在 2018/19 年度﹐所支付的利息總額為 $180,000。甲先生和乙先生均申索扣除 2018/19 年度的居所貸款利息。

決定

甲先生和乙先生在 2018/19 年度支付的利息為每人 $90,000 。甲先生和乙先生每人可獲扣除的款額只限 $50,000 ﹐即根據聯權共有人的人數按比例容許作出的最高扣除額----第 26E(2)(b)(i) 和 26E(2)(c)(i) 條。

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情況 6: 住宅由分權共有人擁有 

事實

情況 5的事實相同﹐但是甲先生和乙先生為分權共有人﹐分別擁有 1/4 和 3/4 的業權。

決定

甲先生和乙先生在 2018/19 年度支付的利息分別為 $45,000 和 $135,000。甲先生和乙先生分別可獲扣除 $25,000 和 $75,000。該等款額是根據他們在該住宅的擁有權中所佔份額按比例容許作出的最高扣除額 ---- 第 26E(2)(b)(ii) 和 26E(2)(c)(ii) 條。

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情況 7: 按揭貸款並非全部用於購買住宅 

事實

甲先生於 2018 年 4 月 1 日購買一所住宅﹐全部用作其居住地方。他向銀行借取為數 $1,000,000 的按揭貸款﹐其中 $500,000 用作支付部分的樓價﹐餘下的 $500,000 則借給另一名人士。該筆貸款分10年按期償還。在 2018/19 年度支付的利息總額為 $150,000。甲先生申索扣除 2018/19 年度所支付的利息。

決定

由於只有一半的貸款是用作支付購買該住宅的款項﹐就 2018/19 年度可予扣除的居所貸款利息款額須限為 $150,000 的一半﹐即 $75,000 ---- 第 26E(3)(a) 條。

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情況 8: 住宅重新按揭 ---- 貸款全部作其他用途 

事實

甲先生擁有一所住宅的全部業權﹐該住宅於整個 2018/19 年度全部用作其居住地方。該住宅於10年前以按揭貸款購買,而該筆貸款於 2017/18 年度已經全數清還。2018年4月1日﹐甲先生將該住宅重新按揭予銀行﹐以獲取一筆貸款﹐全數用以投資證券。甲先生申索扣除在 2018/19 年度所支付的利息 $100,000。

決定

在 2018 年 4 月 1 日所獲得的貸款並非用於購買現在的住宅﹐所以申索的居所貸款利息不獲扣除 ---- 第 26E(1)﹑26E(3)(a) 和 26E(9) 條【「居所貸款」和「居所貸款利息」的定義】。

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情況 9: 於有關年度內轉換住宅 ---- 有兩項按揭貸款 

事實

在 2018年4月1日 至 2018年6月30日期間﹐甲先生全權擁有一所住宅﹐全部用作其居住地方。該住宅於3年前以按揭貸款購買﹐在上述3個月期間所支付的按揭利息為 $30,000。2018年7月1日﹐甲先生出售該住宅﹐並購買另一所住宅﹐亦全部用作其居住地方。購買第二所住宅的款項由一筆新的按揭貸款提供。在 2018年7月1日 至 2019年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為 $80,000。甲先生申索扣除在 2018/19 年度支付的利息。

決定

甲先生可獲扣除所申索的第一筆居所貸款利息和第二筆居所貸款利息的總額﹐但最高扣除額只限 $100,000 ---- 第 26E(2)(a) 和 26E(3)(b) 條。

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情況 10: 兩項貸款有重疊期 

事實

情況 9的事實相同﹐但是甲先生於2018年7月1日出售第一所住宅﹐並已於 2018年6月1日購買第二所住宅(而不是在 2018年7月1日)。在 2018年6月1日 至 2019年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為 $70,000。他繼續在第一所住宅居住﹐直至 2018年6月30日為止。甲先生申索扣除所支付的利息總額 $100,000。

決定

第一筆居所貸款利息 $30,000 可予扣除。至於第二筆居所貸款利息 $70,000﹐在本個案的情形下﹐合理的扣除額只是在 2018年7月1日 至 2019年3月31日期間所支付的該部分利息 ---- 第 26E(3)(b) 和 26E(4)(b) 條。

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情況 11 :  從受僱工作所得的入息超過個人免稅額和居所貸款利息的總和 

事實

甲先生於 2018/19 年度從受僱工作所得的入息為 $300,000。他未婚。他申索 $132,000 的基本免稅額及 $100,000 的居所貸款利息扣除。在甲先生的個案中﹐應課稅入息實額是多少﹖他怎樣可得知已獲有關扣除﹖

決定

  $ $
甲先生從受僱工作所得的入息   300,000
減 : 居所貸款利息扣除 100,000  
    個人免稅額 132,000 (232,000)
  _________ _________
甲先生的應課稅入息實額     68,000
    =======

甲先生將獲發給薪俸稅評稅通知書﹐載明他在有關年度的應課稅入息實額和獲扣除的居所貸款利息款額。甲先生亦會獲稅務局局長通知其可享有該項扣除的剩餘年數 ---- 第 12B(1)(a) 和 26E(5)(a) 條。

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情況 12:  從受僱工作所得的入息少於個人免稅額和居所貸款利息的總和 

事實

情況 11的事實相同﹐但是甲先生於 2018/19 年度從受僱工作所得的入息僅為 $150,000。甲先生的應課稅入息實額是多少﹖他怎樣可得知已獲有關扣除?

決定

  $ $
甲先生從受僱工作所得的入息   150,000
減 : 居所貸款利息扣除 100,000  
    個人免稅額 132,000 (232,000)
  _________ _________
甲先生的應課稅入息實額                0 
    =======

甲先生須當作已獲該項扣除。不獲允許的部分居所貸款利息並不能轉入未來的課稅年度計算。甲先生會獲稅務局局長通知在計算其應課稅入息實額時已作出居所貸款利息扣除(雖然他在該年度毋須繳稅)﹐以及他可享有該項扣除的剩餘年數 ---- 第 12B(1)(a) 和 26E(5)(a) 條。

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情況 13:  納稅人為單身人士,從受僱工作所得的入息少於個人免稅額 

事實

情況 11的事實相同﹐但是甲先生在 2018/19 年度從受僱工作所得的入息只有 $98,000。有關居所貸款利息扣除在稅務上怎樣處理﹖

決定

由於甲先生的入息低於個人免稅額﹐即使沒有扣除居所貸款利息﹐他亦毋須繳稅。因此﹐甲先生不會被視為在有關年度已獲扣除居所貸款利息 ---- 第 26E(5)(a) 條。

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情況 14:  物業由夫婦聯名擁有﹐而他們各人的受僱工作入息均超過他們本身的個人免稅額和居所貸款利息 

事實

在 2018/19 年度﹐甲先生和甲太太分別從受僱工作收取入息 $300,000 和 $200,000。他們各申索基本免稅額 $132,000 和就他們聯名擁有的住宅申索扣除居所貸款利息 $80,000(所付居所貸款利息總額為 $160,000)。就該對夫婦的居所貸款利息扣除在稅務上怎樣處理﹖


決定

甲先生和甲太太的入息均超過其本身的個人免稅額和居所貸款利息扣除的總和。因此﹐甲先生和甲太太在分開評稅下均可獲居所貸款利息扣除。他們的應課稅入息實額將計算如下﹕

    甲先生 甲太太
  $ $ $  
從受僱工作所得的入息   300,000 200,000
減 : 居所貸款利息扣除    50,000*    
    個人免稅額 132,000 (182,000) (182,000)
  _________ _________ _________
應課稅入息實額   118,000   18,000
    ======= =======

* 扣除額只限於最高款額$100,000的一半

甲先生和甲太太分別獲扣除 $50,000。該款額是根據聯權共有人的人數而按比例可容許作出的最高扣除額。他們各被視為已就一個課稅年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除的剩餘年數----第 26E(2)(b)(i) 和 26E(2)(c)(i) 條。

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情況 15:  從受僱工作所得的入息少於居所貸款利息與個人免稅額的總和 ---- 透過選擇合併評稅將居所貸款利息轉撥予須課稅的配偶 

事實

在 2018/19 年度﹐甲先生和甲太太從受僱工作所得的入息分別為 $500,000 及 $150,000。他們各自向稅務局提交報稅表。甲先生只申索基本免稅額 $132,000﹐而甲太太則同時申索扣除基本免稅額 $132,000及就由她全權擁有的住宅所支付的居所貸款利息 $70,000。就該對夫婦的居所貸款利息扣除在稅務上怎樣處理﹖

決定

甲太太的入息少於其個人免稅額和居所貸款利息扣除額的總和。因此﹐甲先生和甲太太應根據《稅務條例》第10(2)條選擇合併評稅﹐以便將甲太太剩餘的免稅額和/或扣除額轉撥予甲先生。甲先生將獲發給評稅通知書﹐載明甲先生及甲太太的合計應課稅入息實額如下﹕

  $ $
甲先生的入息   500,000
甲太太的入息   150,000
    _________
合計應予評稅的入息   650,000
減 : 居所貸款利息扣除   70,000  
    已婚人士免稅額 264,000 (334,000)
  _________ _________
合計應課稅入息實額   316,000
    =======

甲太太將被視為已獲居所貸款利息扣除。她會獲通知其可享有該項扣除的剩餘年數----第 10(2)(a)﹑12B(2)(a)﹑26E(2)(a)(i) 和 26E(5)(b) 條。

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情況 16: 在以個人入息課稅方式評稅下﹐從單身人士的入息總額中扣除的居所貸款利息 

事實

在 2018/19 年度﹐甲先生經營業務﹐其應評稅利潤為 $300,000。他根據《稅務條例》第41條選擇以個人入息課稅方式評稅。此外﹐他全權擁有一所住宅﹐全部用作其居住地方。他申索扣除就該住宅所支付的按揭利息合共 $180,000。在以個人入息課稅方式評稅下﹐有關居所貸款利息扣除在稅務上怎樣處理﹖

決定

在以個人入息課稅方式評稅下﹕

  $ $
甲先生從業務所得的利潤   300,000
減 : 居所貸款利息扣除  100,000*  
     個人免稅額 132,000  (232,000)
  _________ _________
甲先生的應課稅入息實額   68,000
    =======

 

*扣除額只限於最高款額 $100,000

在此情況下﹐甲先生須被視為已獲容許扣除2018/19年度的居所貸款利息 ---- 第 26E(2)(a)(ii)﹑26E(5)(c)﹑42(2)(a) 和 43(1) 條。

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情況 17:  在以個人入息課稅方式評稅下﹐從已婚人士的入息總額中扣除的居所貸款利息 

事實

在2018/19年度﹐甲先生經營業務。其應評稅利潤為$350,000。他已婚﹐而甲太太從物業租金所得入息的應評稅淨值為$50,000。甲太太全權擁有一所住宅﹐並全部用作他們的居住地方。在2018/19年度﹐她就購置該住宅所支付的按揭利息為$90,000。甲先生和甲太太根據《稅務條例》第41(1A)條共同選擇以個人入息課稅方式評稅。在以個人入息課稅方式評稅下﹐有關居所貸款利息扣除在稅務上怎樣處理﹖


決定

在以個人入息課稅方式評稅下﹕

  $ $
甲先生的入息總額   350,000
甲太太的入息總額 50,000  
減 : 居所貸款利息扣除 90,000   (40,000)
  _________ _________
甲先生及甲太太的共同入息   310,000
減 : 已婚人士免稅額   (264,000)
    _________
甲先生和甲太太的應課稅入息實額   46,000
    =======
     

應課稅款按下列比例由甲先生及甲太太分攤-
甲先生﹕應課稅款x100%
甲太太﹕應課稅款x0%

甲太太的居所貸款利息只可透過申請個人入息課稅才可扣減。她須被視為已獲容許扣除居所貸款利息的人士。她將獲稅務局局長通知有關情形----第26E(5)(c)﹑42(2)(a)﹑42A(1)(b)和43(1)(b)及(2B)條。

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情況 18: 納稅人與發展商簽署臨時買賣合約,購置一住宅單位作自住,並由發展商提供按揭,供款期間,發展商仍為該物業於土地註冊處的註冊業主 

事實

我與發展商簽署臨時買賣合約,購置一住宅單位作自住,發展商給我提供按揭,於供款期間,發展商仍為該物業於土地註冊處的註冊業主。我可否為供款利息申索居所貸款利息扣除?

決定

《稅務條例》規定,申索居所貸款利息扣除的納稅人須為有關物業於土地註冊處登記的註冊業主。因此,你並不符合申索的資格。

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情況 19: 納稅人於 1998/99 至 2011/12 課稅年度期間已申索了 10 年的居所貸款利息扣除。 他 / 她如何申索自 2012/13 年度起延長的扣除 

事實

甲先生在1998年7月1日購買了一個單位,並立即用作其居住地方。在1998/99至2005/06期間,他已獲扣減8個課稅年度的居所貸款利息。2006年4月1日,他把該住宅出售。他在2007年10月1日購買了一個新單位,並獲扣減 2007/08 至 2008/09 期間2個課稅年度的居所貸款利息。在 1998/99 至 2011/12 課稅年度期間,甲先生已申索10年的居所貸款利息扣除;就2009/10及其後的課稅年度所支付的居所貸款利息,在稅務上怎樣處理?

決定

由於甲先生已申索了10個課稅年度的居所貸款利息扣除,他不能在 2009/10 至 2011/12 課稅年度再獲得居所貸款利息扣除,他只可以在 2012/13 及其後的課稅年度申索最多合共10個新增課稅年度的居所貸款利息扣除 ---- 第 26E(4)(d) 條。

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情況 20: 納稅人於 1998/99 至 2011/12 課稅年度期間申索了 8 年的居所貸款利息扣除。在 2012/13 課稅年度起,他可申索扣除的年期 

事實

甲先生在 1999年6月1日 購買了一個單位,並立即用作其居住地方。他向銀行取得為期20年的按揭貸款。在 1999/2000 至 2006/07 期間,他已獲扣除8個課稅年度的居所貸款利息。而在 2007/08 至 2011/12 課稅年度內,他並沒有申索居所貸款利息的扣除。就 2012/13 及其後的課稅年度所支付的居所貸款利息,在稅務上怎樣處理?

決定

由於甲先生於 1998/99 至 2011/12 課稅年度期間獲扣除8年的居所貸款利息,他可以在2012/13課稅年度或之後申索合共12個課稅年度的居所貸款利息扣除----第 26E(4)(c) 條。