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填寫物業稅報稅表(BIR57及58)—常見問題及解答

引言

現載列一些常見問題及解答,以供聯權、分權及非個別人士的物業擁有人(即業主)參考。

 

一般事項

1.

問:

上星期我收到一份物業稅報稅表 BIR57 。我須於何時交回稅務局?

答:

你須於報稅表發出日期起計 1 個月內交回本局。

但是,如你的個案符合稅務局局長指明的準則,你可選擇經互聯網提交報稅表,並可自動獲延期兩星期。想知更多「電子報稅」的資料,請你在此處按一下。

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2.

問:

我是否須要連同報稅表一併遞交佐證文件,以證明我所填報的數目?

答:

在遞交報稅表時,無須附上證明文件,但《稅務條例》規定你須保存租務紀錄 7 年。評稅主任可能會在日後審批你的扣稅申請或複核檔案時,要求你遞交有關文件查閱。

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3.

問:

我倆夫婦剛收到一份物業稅報稅表 BIR57,請問我須要申報那一段期間的租金收入詳情?

答:

一般而言,要申報的期間是由每年的 4 月 1 日至翌年的 3 月 31 日。舉例, 2008/09 課稅年度要申報的期間是由 2008 年 4 月 1 日至 2009 年 3 月 31 日。如果你的物業在這個課稅年度內購入,你須申報由購買日起至 3 月 31 日為止的收入詳情;如果你的物業在這個課稅年度內售出,你須申報由 4 月 1 日起至業權終止日為止的詳情。

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4.

問:

我有多個物業出租,我應填報哪一款報稅表?

答:

你應將所有全權擁有物業的租金收入全數申報在你的個別人士報稅表 BIR60 上。

至於聯權分權擁有的物業,稅務局會按個別物業向業主發出報稅表 BIR57 。聯權或分權擁有物業的租金收入,可由任何一位業主申報在個別物業的物業稅報稅表上。

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5.

問:

我和三名兒子聯權擁有一個物業,我應怎樣填寫我所佔的業權分數?

答:

聯權業主的業權是按業主的數目平均分攤的,即總業權為 100% ,每位業主佔 25% 。

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6.

問:

我和兩名女兒分權擁有一個物業,我佔 50% 而兩名女兒各佔 25% ,我應怎樣填寫業權分數?

答:

你應於 BIR57 填報業權分數如下:

  你本人 50%  
  第一位女兒 25%  
  第二位女兒 25%  

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7.

問:

我倆夫婦共同擁有的物業由 2008 年 4 月 1 日起開始出租,每月租金為 $10,000 。物業稅是怎樣計算的 ?

答:

物業稅是按物業在有關課稅年度的應評稅淨值,以標準稅率計算的。

你應繳的物業稅計算如下 :

      $  
    12 個月租金($10,000 x 12) 120,000  
    減 : 20%的修葺及支出法定免稅額 24,000  
  ----------
    應評稅淨值 96,000  
  ----------
    2008/09 年度物業稅按 15% 徵收 14,400  
      ======
    2009/10 年度物業稅暫繳稅按 15% 徵收 14,400
      ======
    應繳稅款總額 28,800
      ======

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8.

問:

我曾填交「出租通知書」( IRC5712 ),申報我與配偶聯權擁有的物業由某一日開始出租,並在旁註明每月的租金。為甚麼我們仍須要填報該年度的物業稅報稅表?

答:

稅務條例規定,業主須在指明的報稅表內申報物業的出租收入,本局會參照該報稅表而作出評稅。 IRC5712 只可用作通知本局物業開始出租的日期,以便本局發出有關年度的報稅表,它並不能被視為報稅表。因此,即使你已填交該表格,你仍須在報稅表內申報物業的全年出租收入及申請扣除額。

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報稅表應由誰填報

9.

問:

我與父母共同擁有一個物業,請問是否全部業主都需要在報稅表 BIR57 上簽署?

答:

報稅表可由任何一名業主填寫和簽署。因此,只要你們其中一人填寫報稅表,然後在聲明書部分簽署便可。

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10.

問:

我的父母聯權擁有一個物業,但他們不能書寫,怎樣在報稅表上簽署?

答:

如業主不能書寫,可在一位已年滿 18 歲的人士見証下,以印章、手指模或標記(例如:「 x 」)簽署。見証人亦須在旁邊簽署並寫上其姓名、身分證號碼及簽署日期。

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11.

問:

業主並非香港居民,而我是他的代理人,可以代他填寫物業稅報稅表 BIR57 嗎?

答:

如果你持有業主的書面授權書,就可以代業主填寫物業稅報稅表。假如你是首次以代理人身份代業主簽署報稅表,你必須把有關物業的授權書副本,隨報稅表提交。

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12.

問:

我們擁有一塊土地,上蓋並無任何建築物,為何仍須要填寫物業稅報稅表,及課繳物業稅?

答:

《稅務條例》規定,任何土地及 / 或建築物,若作出租用途,所收取的租金收入會被徵收物業稅。因此,稅務局會向有關土地的業主發出物業稅報稅表,並就租金收入向業主徵收物業稅。

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13.

問:

我們已售出物業,為甚麼仍須填交物業稅報稅表 BIR57?

答:

請首先查看報稅表 BIR57 第一頁所註明的是你售出物業的課稅年度還是一個較早的課稅年度,以確定你應填報哪一個課稅年度的租金詳情。雖然你們已出售物業,但你們仍須填報出售物業的課稅年度及以前各年度的物業稅報稅表。

例如 :

若你在 2008 年 7 月 1 日出售物業,你應在 2008/09 課稅年度報稅表內填報由 2008 年 4 月 1 日至 6 月 30 日的租金詳情。

如果在 2008 年 4 月 1 日至 6 月 30 日期間物業是空置而無租金收入,你應在報稅表的第 4 部分頂部,在「沒有」旁邊的空格內填上「tick」號。

假如你在 2007 年 12 月出售物業,則你在 2008 年 4 月 1 日已不再擁有該物業,你可在 2008/09 課稅年度報稅表的第 3 部分註明物業的出售日期,並在第 4 部分頂部,在「沒有」旁邊的空格內填上「tick」號。

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14.

問:

法團擁有物業而有關租金已申報在利得稅報稅表上,為甚麼仍收到物業稅報稅表 BIR58?

答:

納稅人不會就同一筆收入被徵收兩種稅項。

一般而言,《稅務條例》第 2 條界定法團收取租金為經營業務,租金收入須課繳利得稅。此外,按《稅務條例》第 5 條的規定,擁有物業的法團亦須就出租物業所得的租金收入課繳物業稅。因此,有時稅務局仍會向法團發出物業稅報稅表BIR58 。

按《稅務條例》第 5(2)(a)條,如租金收入是應課稅利潤的一部分,又或者因為該物業是用作產生應課稅利潤的業務場地,而可獲豁免物業稅,你可在 BIR58 的第 1 部分提出申請豁免物業稅。

不過,你仍須填寫第 4 部分,否則評稅主任可能會發信要求提交補充資料。

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15.

問:

大廈業主立案法團出租大廈公用地方 , 而收取了租金,是否要填交物業稅報稅表 BIR58?

答:

大廈公用部分屬於大廈所有業主共同擁有。因此,公用部分的租金收入,不論來自出租側舖、車位、外牆、天台等均須課繳物業稅。而《建築物管理條例》第 1 6 條規定<見附錄>,業主所具有的與建築物公用部分有關的權力和職責,須由業主立案法團行使及執行;因此,業主立案法團須代表大廈所有業主填交物業稅報稅表 BIR58,你須在報稅表的第 1 部分填寫業主立案法團的名稱及其他資料。

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業權變更資料怎樣填報

16.

問:

我應如何在報稅表第 3 部分填報業權的變更資料?

答:

你無須在第 3 部分填報該物業的購買日期。但在其他情況下,例如出售物業、因增加一位業主或任何業主去世而令業權改變等,你都應在第 3 部分填寫變更日期。

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17.

問:

我剛收到我和我父母共同擁有的物業的 2008/09 課稅年度的物業稅報稅表 BIR57 。我母親在 2008 年 8 月 1 日去世,請問我應怎樣填寫該報稅表?

答:

該物業的業權會因你母親的死亡而有所改變。

如你和父母是有關物業的聯權業主,你母親所佔的業權會自動轉給你和父親。本局會用你和父親的名義開立一個新的物業稅檔案來分辨新業權(兩名業主)和舊業權(三名業主)。

如有關物業是一個分權擁有的物業,你母親所佔的業權便會轉到她遺囑內指定或按無遺囑承繼法所規定的受益人。同樣,本局會用你父子兩人以及處理你母親遺產的遺囑執行人 / 代表的名義,開立一個新的物業稅檔案來分辨新舊業權。當有關業權正式轉給該受益人,便會用你父子兩人以及該受益人(如該人是另外一位人士,例如 C 女士)的名義,再開立另一個新的物業稅檔案。

本局將會發出兩份 2008/09 課稅年度的物業稅報稅表 BIR57 。在發給舊業權業主的 BIR57 上,你應申報由 2008 年 4 月 1 日至 2008 年 8 月 1 日的租金收入總數;在發給新業權業主的 BIR57 上,你應申報由 2008 年 8 月 2 日至 2009 年 3 月 31 日的租金收入總數。

但倘若有關物業是由你和你母親聯權擁有的;你在母親去世後,便成為唯一在生的業主,由 2008 年 8 月 2 日開始擁有該物業的全部業權。因為全權物業的租金須在個別人士報稅表 BIR60 上申報,那麼你應該把 2008 年 8 月 2 日至 2009 年 3 月 31 日所收取的租金入息,申報在你的 2008/09 課稅年度的 BIR60 上。

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怎樣填報租金收入

18.

問:

我倆夫婦將一層樓宇和一個車位一併租給同一租客,租金以總數收取,但我們分別收到兩份物業稅報稅表,請問我應怎樣填寫報稅表的第 4 部分?

答:

兩份物業稅報稅表都必須填妥並提交。你可參考差餉物業估價署向該樓宇和車位所發出的「徵收差餉通知書」上的「應課差餉租值」,把租金總數分攤為兩份,然後分別填報在這兩份物業稅報稅表上。

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19.

問:

我倆夫婦共同擁有一層樓宇和一個車位,我們出租樓宇收取租金,但車位是用來停泊我們的自用汽車。我們收到的物業稅報稅表內所述的地址包括樓宇和車位,請問在報稅表內我應怎樣填報我的情況?

答:

如果單一物業單位包括一層樓宇和一個車位,物業部分作出租用途,你可在報稅表的第 4 部分的頂部,在「有」旁邊的空格內填上「tick」號,並將樓宇租金收入填報在第 4.2 部分。

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20.

問:

我把一物業單位分為數個細單位出租,請問在報稅表內我應怎樣填報?

答:

你應把所有細單位的租金收入加起來,然後把總額填報於報稅表 BIR57/58 的第 4.2 部分。

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21.

問:

我們的物業於 2008/09 課稅年度內只有 9 個月作出租用途,在 2008 年 8 月至 10 月是空置的。請問在報稅表內我應怎樣填報?

答:

你應在報稅表的第 4 部分頂部,在「有」旁邊的空格內填上「tick」號,然後填報租金詳情。在第 4.1 部分所填寫的共出租「月數」應為「 9 」,你亦須於第 4.2 部分之「期間」一欄內,填報出租的期間,即「 2008 年 4 月 1 日至 7 月 31 日及 2008 年 11 月 1 日至 2009 年 3 月 31 日」,並把出租收入加起來,然後把總額填報在「款額」一欄。

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22.

問:

我和哥哥共同擁有一物業,哥哥把他所佔的一間房間出租,其餘地方由我自用。請問在報稅表內應怎樣填報?

答:

每位聯權或分權擁有物業的業主均有責任申報租金收入和繳納物業稅。你應在第 4 部分的頂部,在「有」旁邊的空格內填上「tick 」號,然後把出租該房間的租金收入填報在第 4.2 部分。

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23.

問:

在報稅表上第 4.1 部分所指的「整月」是甚麼意思?

答:

這是指以進位的方法計算出租期的完整月份。例如,你的物業在截至 3 月 31 日止的 12 個月內出租了 8 個月零 4 日,你應填寫在 4.1 部分的「整月」數目是「9 」,而不是「8 」。

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24.

問:

甚麼叫做「頂手費」?

答:

一般來說,頂手費是指租客在簽署租約時付給業主的一筆不用退還的整筆款項,該款項是使用該物業的代價的一部分而應課繳物業稅。如該筆頂手費所屬的租約期並非包含在任何一個課稅年度內,業主應以租約期或 3 年期按月平均分攤該筆款額,兩者以時間較短的為準,並在有關課稅年度申報相關款項為租金收入。

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25.

問:

甚麼叫做「已追回的租金」?

答:

(見問題 27)

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怎樣申請扣除額 / 免稅額

26.

問:

我須要就出租物業繳交管理費和其他支出,這些支出能否扣稅?在填報租金收入時,我是否應填報已扣除所有支出後的租金餘額?

答:

在報稅表第 4.2 部分,你應填報租金總額。一切支出費用不得在此處扣減,否則你便會少報租金收入。

根據《稅務條例》規定,在計算物業稅時只可扣減以下的項目:

  1. 業主同意繳交並已繳付的差餉;
  2. 百份之二十法定的修葺及支出方面的 免稅額;以及
  3. 不能追回 的租金。


因此,你只可以在報稅表的第 4.3 部分填寫業主所繳交的差餉以及不能追回的租金。業主所繳交的其他支出如地租、管理費、裝修費、維修費、收租開支、佣金、保險費和按揭利息都不應在第 4.3 部分填寫及申請扣減。

若業主符合申請個人入息課稅的資格並且已經作出申請,該業主可申請扣減為賺取物業租金收入而繳付的利息。申請扣減按揭利息詳情請參閱問題 29 至 33。

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27.

問:

若租客欠交租金,我可否在報稅表第 4.3(2)部分填報欠租數目,申請扣減不能追回的欠租?

答:

若租客欠交租金而你又無法追回欠租,你便可申請扣減「不能追回的租金」。一般來說,如果租客只是拖欠租金但仍未搬走,這種情況並不算是「不能追回」。如你在本年度內有「不能追回的租金」,在填寫報稅表時,你應在第 4.2 部分填寫全年的應收租金收入,而不能追回的欠租應在第 4.3(2)部分填報。

若你已用按金來抵銷部分的欠租,你應在第 4.3(2)部分填報抵銷後的欠租餘額。

請注意,在任何年度收回曾經因不能追討而得到扣減的「不能追回的租金」,均須在收回年度報稅表的第 4.2 部分,將收回款項填報為該年度的租金收入。

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28.

問:

我倆夫婦擁有一個出租物業,我們能否申請基本免稅額和其他免稅額(如子女、供養父母免稅額)?

答:

除百份之二十法定的修葺及支出方面的免稅額外,物業稅並無其他免稅額可供申請扣減。你必須選擇以個人入息課稅方法計稅並符合有關資格,才可享有基本免稅額和各家庭成員免稅額的扣減。想知道更多資料,請參閱問題 29 至 33 。

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怎樣申請個人入息課稅以獲得稅務寬減

29.

問:

什麼是「個人入息課稅」?

答:

根據《稅務條例》,現行有三種直接稅:薪俸稅、利得稅和物業稅。個人入息課稅並非一種稅項,而是一種計稅方法(將此 3 項收入合併計算),藉此可減輕部分納稅人的稅務負擔。想知更多,請你在 此處按一下

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30.

問:

業主怎樣申請個人入息課稅?

答:

個別人士業主如符合申請條件 [ 請按這裡 ]可填寫在物業稅報稅表 BIR57 第 1 部分內的「選擇個人入息課稅」一欄,以表示他們想選擇個人入息課稅。

納稅人一般會在五月第一個工作天左右收到個別人士報稅表 BIR60,他們應在該表格的第 6 部分,個人入息課稅一欄中作出正式申請。若你的總收入少於你享有的免稅額,亦即按個人入息課稅方法計稅,你無須繳稅,稅務局未必會每年發出 BIR60 給你填報,你只須在物業稅報稅表中表示你有意選擇個人入息課稅。

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31.

問:

去年我已申請了個人入息課稅,今年我仍須申請嗎 ? 稅務局是否會自動代我選擇個人入息課稅方法計稅?

答:

是否選擇以個人入息課稅計稅,是由納稅人自行決定的,所以你必須每年申請。想知道更多有關怎樣申請個人入息課稅以獲得稅務寬減的資料,請參閱問題 30 。

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32.

問:

我倆夫婦在 2008/09 年度共賺取薪俸收入 $200,000 及聯權物業租金收入 $80,000 ,我們應否選擇以個人入息課稅方法計稅?

答:

如不選擇以個人入息課稅方法計稅 :

物業稅
按物業的應評稅淨值,以標準稅率( 2008/09 年度為 15% )計算。

    $  
租金收入 80,000  
減: 20% 法定的修葺及支出方面的免稅額 16,000  
  ----------
應評稅淨值 64,000  
  ----------
物業稅按 15% 徵收 9,600
  ======
薪俸稅    
    $
薪俸收入 200,000
減:已婚人士免稅額 216,000
  ------------
應課稅入息實額 0
  ------------
應繳稅款 0
  =======


物業稅及薪俸稅合共應徵稅款為 $9,600 。


如選擇以個人入息課稅方法計稅 :
個人入息課稅應繳稅款 -

    $  
薪俸收入 200,000  
出租物業應評稅淨值 64,000  
  ------------
  264,000  
減:已婚人士免稅額 216,000
  ------------
應課稅入息總額 48,000  
  ------------
稅款(以累進稅率計算) 1,360
減: 100% 稅款寬減 1,360
  ------------
應繳稅款 0
  =======

 

因此,選擇個人入息課稅可少付稅款。

選擇以個人入息課稅方法計稅是否一定有利
以個人入息課稅方法計稅,必須將個人(如已婚,則將夫婦兩人)的所有收入合併,再減去業務上的虧損、認可慈善捐款、為賺取物業收入而借款所須支付的利息、個人免稅額以及各項特惠免稅額後,按薪俸稅的累進稅率計算應繳稅款。由於這計算方法須合併所有應課稅收入,且累進稅率的最高邊際稅率較標準稅率為高,以及夫婦不可分開評稅,所以收入較高的人士未必會因為選擇個人入息課稅而受惠。

不過,若你們選擇了個人入息課稅,稅務局會為你們將個人入息課稅和分類評稅的應繳稅款總額作出比較。如果選擇個人入息課稅對你們並非有利,稅務局會以分類評稅方式分別向你們發出薪俸稅和物業稅繳納稅款通知書,並在評稅主任附註內加以註釋。

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33.

問:

我怎樣申請扣除按揭貸款利息?

答:

如為賺取物業收入而借款並須支付利息,可於計算個人入息課稅時獲准扣減已支付的利息。你可於個別人士報稅表 BIR60 的第 7 部分申請扣減利息支出,但不應在物業稅報稅表的第 4.3 部分申請扣減利息。

在計算個人入息課稅時,可扣減的利息上限是你所佔該物業的應評稅凈值。

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怎樣申請豁免物業稅

34.

問:

根據《稅務條例》,如法團擁有的物業有租金收入,須課物業稅和利得稅。法團應如何避免雙重課稅?

答:

納稅人不會就同一筆收入被徵收兩種稅項。若有關租金收入是屬於該法團利潤的一部分,而該項利潤須課利得稅,便可豁免物業稅。如要申請豁免物業稅,你只須填寫在物業稅報稅表 BIR58 第 1 部分內的「申請豁免繳交物業稅」一欄。若該物業並無出租,只是由法團佔用或使用來賺取應課稅利潤,你亦需填寫第 1 部分內的「申請豁免繳交物業稅」一欄。在此情況下,稅務局將不會每年向該法團發出物業稅報稅表。

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35.

問:

慈善團體可怎樣申請豁免物業稅?

答:

只有根據《稅務條例》第 88 條獲豁免徵稅的認可慈善團體,才可豁免繳交物業稅。團體負責人可於物業稅報稅表 BIR58 第 2 部分,聲明該團體是根據《稅務條例》第 88 條獲豁免繳交物業稅的慈善團體。

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在並無租金收入的情況下應如何處理稅務事宜

36.

問:

如果我收到物業稅報稅表 BIR57/58,我須要填交嗎?

答:

是,你須填寫並於指定限期內提交稅務局發給你的報稅表。即使你沒有租金收入,你也須填寫報稅表第 1 及第 2 部分,並在第 4 部分的頂部,在「沒有」旁邊的空格內填上「tick」號。

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37.

問:

三年前本團體曾收到物業稅報稅表 BIR58,並已於報稅表中申報該物業是自用的。上星期我們又收到一份報稅表 BIR58,我們須要填交這份表格嗎?

答:

是,你們必須填寫並於指定時間內提交這份報稅表。稅務局會定期覆查業主是否把物業出租。

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38.

問:

我倆夫婦收到 2008/09 年度物業稅報稅表。直至 2009 年 3 月 31 日,該物業都是自用的,所以我於報稅表申報「沒有」租金收入。但我們有意於 2009 年 7 月 1 月起把物業出租,請問屆時我們須要通知稅務局嗎?

答:

是,你們須要通知稅務局。你們可直接來信提供有關出租詳情或填交一份「物業出租通知書」[ IR6129 ]。你可於本局網址下載此表格或致電 2598 6001 ,透過圖文傳真索取。此表格亦載於稅務局資料單張 PAM54(c) -物業稅簡介(一)的背頁。

《稅務條例》規定,在你須納稅但沒有收到報稅表的情況下,你須於指定限期內通知稅務局你須納稅。所以,如果你沒有收到 2009/10 年度(物業開始出租的年度)的物業稅報稅表,你必須於 2010 年 7 月 31 日或之前通知稅務局你須納稅。請注意,將租約協議書加蓋印花或填報差餉物業估價署發出的問卷,並不等同已通知稅務局。

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