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    主頁 > 常見問題  > 居所貸款利息

 

由2012/13課稅年度起,扣除居所貸款利息的年期由10個課稅年度延長至15個課稅年度

1.

問:

由 2012/13 課稅年度起,申請居所貸款利息扣除的年期由 10 個課稅年度延長至 15 個課稅年度。這項延長有沒有追溯效力?

答:

這項延長居所貸款利息扣除的年期不適用於較 2012/13 課稅年度為早的課稅年度。換句話說,如果納稅人已在 1998/99 至 2011/12 課稅年度期間用畢 10 年的居所貸款利息扣除,他不能因扣除年期延長而在此期間的任何年度再獲得居所貸款利息扣除。他只可以在 2012/13 課稅年度或之後申索最多合共 5 個新增課稅年度的居所貸款利息扣除。

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2.

問:

有關扣除居所貸款利息的「15年權利期」是否指15個課稅年度或180個月?

答:

「15年權利期」是納稅人所選擇的15個課稅年度。該15個年度可以是連續或不連續的。舉例說﹕甲先生於2016年11月1日至2017年3月31日期間繳付居所貸款利息$80,000,他就2016/17課稅年度申索利息扣除。雖然他只申索扣除5個月的利息,但是他會被視為已獲容許一個課稅年度的扣除。

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申請人必須為住宅在土地註冊處的註冊業主

3.

問:

我與發展商簽署臨時買賣合約,購置一住宅單位作自住,發展商給我提供按揭,於供款期間,發展商仍為該物業於土地註冊處的註冊業主。我可否為供款利息申索居所貸款利息扣除?

答:

《稅務條例》規定,申索居所貸款利息扣除的納稅人須為有關物業於土地註冊處登記的註冊業主。因此,你並不符合申索的資格。

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擁有聯權或分權擁有的住宅

4.

問:

本人的自住物業是由本人向銀行貸款購買,而本人只擁有部分業權。樓價由該貸款支付,而本人則每月支付所有的利息。本人能否就全數已付的利息申索扣除?

答:

你不能申索扣除全數的利息支出。由於你是以聯權或分權共有人身分擁有該住宅,可扣除的已繳付利息要按照聯權共有人的人數/擁有的業權比例扣減。可扣除的利息款額不可超過按比例扣減後訂載於《稅務條例》的上限。

舉例說:你和另一人以聯權或分權共有人身分擁有一居所的業權。你於2016年4月1日至2017年3月31日期間支付全數$120,000的銀行利息。按照聯權共有人的人數/業權比例計算,你所佔的已繳付利息應為$60,000。但是你就2016/17課稅年度可扣除的居所貸款利息款額不可超過《稅務條例》所訂上限的一半,即$50,000。

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夫婦二人是住宅的聯權共有人並由丈夫繳付全部貸款利息

5.

問:

夫婦二人是住宅的聯權共有人,丈夫以貸款購買該住宅作他們的居所,並由他支付全部貸款利息。而妻子則沒有貸款購買該物業。丈夫是否可以申索扣除全數他支付的利息?

答:

須按照聯權共有人的人數計算丈夫可獲扣除的款額,即已支付利息的一半。但不可超過《稅務條例》所訂上限的一半。

由於妻子沒有貸款購買物業,她不獲扣除任何居所貸款利息。

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以有限公司的名義持有住宅

6.

問:

如某人以有限公司的名義持有一所住宅,並用作他的居住地方,他是否符合資格就用作購置該住宅的貸款所繳付的居所貸款利息申索扣除?

答:

不符合資格。任何人士所繳付的居所貸款利息,只可從應課薪俸稅入息或從個人入息課稅入息總額中扣除。因此,申索人必須是一名個人,有關物業必須以其個人名義購買及用作其居住地方。

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住宅由分權共有人持有並由其中一人繳付全部貸款利息

7.

問:

甲先生及乙先生為其住宅的分權共有人,分別擁有1/4及3/4的業權。該物業全部用作他們的居所。甲先生繳付全部貸款利息。他們每人可申索扣除多少居所貸款利息款額?

答:

須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額,即已支付利息的1/4。但不可超過《稅務條例》所訂上限的1/4。

由於乙先生沒有支付任何利息,他不獲扣除任何居所貸款利息。

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住宅由父母擁有但由子女支付按揭供款

8.

問:

有關住宅由父母擁有,並由父母及其子女全部用作他們的居住地方。購買該住宅的貸款的每月分期供款由子女支付。子女是否符合資格申索扣除所繳付的居所貸款利息?

答:

不符合資格。申索居所貸款利息扣除的人士必須是該住宅的合法業主,而有關物業的業權是以土地註冊處擁有人紀錄為準。雖然子女正在支付每月的分期供款,並將該住宅用作他們的居住地方,但是由於他們並非合法業主,故並不符合資格申索扣除。

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夫婦二人各自擁有一所住宅

9.

問:

如夫婦二人各擁有一所住宅,他們能否就各自購買的住宅分別申索扣除所繳付的貸款利息?

答:

不可以。只有他們其中一人具有資格就他們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。

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兩所住宅均用作居所

10.

問:

如納稅人擁有兩所住宅,而兩者均用作其居住地方,他是否可獲扣除就該兩所住宅繳付的貸款利息?

答:

不可以。他只能獲扣除就購買他實際用作為主要居住地方的住宅而繳付的利息。

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分居夫婦能否就各自的住宅分別申索扣除

11.

問:

如夫婦二人已分居,並正在辦理離婚手續,他們能否就各自的住宅分別申索扣除所繳付的貸款利息?

答:

由於他們很有可能永久分開,故稅務局將接納他們各有不同的居住地方。因此,只要符合其他條件,他們各人均可就各自的住宅申索扣除所繳付的貸款利息。(同樣地,稅務局在考慮居所貸款利息扣除的申索時,會接納一對已婚人士在婚前各有不同的居住地方。)

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香港以外地區的住宅

12.

問:

為購買香港以外地區的住宅而繳付的貸款利息是否可在計算稅項時獲得扣除?

答:

不可以獲得扣除。《稅務條例》內「住宅」一詞的定義是指根據《差餉條例》應課差餉的單位,即該住宅必須位於香港。

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非香港居民

13.

問:

非香港居民是否符合資格申索扣除居所貸款利息?

答:

非居民只要符合《稅務條例》有關居所貸款利息扣除所訂明的所有條件,便可在薪俸稅項下申索扣除。不過,如欲在個人入息課稅項下提出申索,申索人必須為合資格選擇以個人入息課稅方式評稅的人士,即他必須是香港的永久性或臨時居民。

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以標準稅率繳稅的納稅人

14.

問:

如某人以標準稅率繳稅,他是否符合資格申索居所貸款利息扣除?

答:

居所貸款利息是一項「特惠扣除」,意指所繳付的貸款利息,連同任何其他可享有的扣除,會從有關人士在薪俸稅項下的應予評稅的入息或在個人入息課稅項下的入息總額(如他選擇以個人入息課稅方式評稅)中扣除。餘款則以累進稅率(在扣除個人免稅額後)或標準稅率徵稅,亦即是說,如某人以標準稅率繳稅,他亦符合資格申索居所貸款利息扣除。

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政府的居所資助計劃﹑自置居所資助計劃或購屋貸款計劃

15.

問:

某公務員參加政府的居所資助計劃﹑自置居所資助計劃或購屋貸款計劃,除了向銀行借取按揭貸款外,並向政府取得首期貸款。就該兩筆貸款所繳付的利息是否可在計算稅項時獲得扣除?

答:

(i) 銀行的按揭貸款

如有關按揭貸款是用於購買其住宅,所繳付的貸款利息可在計算稅項時獲得扣除。

(ii) 政府的首期貸款

如有關貸款是用於購買其住宅,並以該住宅或任何其他香港財產作按揭/押記(例如以財政司立案法團為受惠人就該物業所作的第二押記)取得,所繳付的貸款利息可在計算稅項時獲得扣除。

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「夾心階層住屋貸款計劃」及「首次置業貸款計劃」

16.

問:

按「夾心階層住屋貸款計劃」及「首次置業貸款計劃」購置住宅所繳付的利息是否可在計算稅項時獲得扣除?

答:

只要符合所須符合資格列出的所有條件,按上述計劃繳付的居所貸款利息亦可在計算稅項時獲得扣除。

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第二按揭﹑重新按揭或透支帳戶

17.

問:

就第二按揭﹑重新按揭或透支帳戶所繳付的居所貸款利息是否可在計算稅項時獲得扣除?

答:

須考慮的問題是所取得的貸款是否直接用於購買其住宅。舉例說﹕

(i) 申索人除了獲得相當於其住宅購入價70%的銀行按揭貸款外,再自物業發展商獲取第二按揭貸款,而該發展商已根據《稅務條例》第26E(9)條獲得稅務局局長所認可。在此情況下,就該兩筆貸款所繳付的利息均可在計算稅項時獲得扣除,但最高扣除額不可超過26E(2)(a)(ii)和26E(2)(c)條訂明的上限。

(ii) 如申索人將其物業重新按揭,並將借取的款項用於投資證券,他就該筆重新按揭貸款所繳付的利息不可在計算稅項時獲得扣除。不過,如該筆重新按揭貸款是用作付還原來為購買其住宅而取得的貸款,以便享有較低的利率,則他所繳付的貸款利息可參照原來貸款尚欠的餘數按比例在計算稅項時獲得扣除。

(iii) 如所借取的款項是直接用於購買其住宅,並以該住宅或任何其他香港財產作按揭或押記,就銀行透支帳戶繳付的居所貸款利息可在計算稅項時獲得扣除。若該透支帳戶有部分用作其他用途,在計算其扣除額時,其所繳付的居所貸款利息須按比例予以減少。

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以僱主提供的「房屋津貼」償還自住物業的按揭供款

18.

問:

某納稅人以按揭貸款購買一所住宅作居住用途。如他利用僱主提供的「房屋津貼」償還每月分期供款,他是否有權就居所貸款利息申索扣除?

答:

在一般情況下,該納稅人可獲得扣除他所繳付的居所貸款利息。不過,如他將其住宅出租予僱主,而僱主將之當作他的宿舍(以代替發給他「房屋津貼」),該納稅人則不可享有居所貸款利息扣除,原因是有關物業已變為出租物業。但是,該納稅人可以在個別人士報稅表的7.2部內申索扣減因有關租金收入而需付出的利息。

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提早贖回住宅而向銀行繳付的「罰息」

19.

問:

為了提早贖回住宅而向銀行繳付的「罰息」是否可在計算稅項時獲得扣除?

答:

不可獲得扣除。這是銀行徵收的罰款,並非貸款利息。

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