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有关扣除居所贷款利息的不同情况

 


 

情况 1 : 全权拥有的住宅在整个年度全部用作居住地方 


事实

甲先生拥有一所住宅的全部业权,该住宅全部用作其居住地方。该住宅于 3年前购买,由一间银行提供按揭贷款,该笔贷款分 15年按月于每月第5日偿还。在截至 2019年 3月 31日止的一年内,从12期供款(最近一期于 2019年 3月 5日支付)中所支付的利息总额为 $120,000。他申索扣除 2018/19课税年度的居所贷款利息。

 

决定

2018/19 课税年度的可容许扣除最高款额为 $100,000----第 26E(1)和 26E(2)(a)(i)(A)及 26E(2)(a)(ii)条。

 

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情况 2 : 预售物业 ---- 于建筑期支付的按揭贷款利 

事实

甲先生于 2017年 9 月 1 日从发展商购买一所仍在兴建中的物业。在 2017 年 11 月 1 日﹐他向银行借取按揭贷款以缴付部分买价。该笔贷款自 2017 年 12 月 1 日起﹐按月分期偿还﹐为期 10 年。
该物业于 2018 年 4 月 1 日可供入伙。甲先生从同日开始将该物业用作其居住地方。他申索扣除在 2017/18 年度支付的利息 $30,000 及在 2018/19 年度支付的利息 $120,000。

决定
在 2017/18 年度不容许有任何利息扣除。虽然有关物业是住宅﹐但是该物业在 2017/18 年度仍未用作甲先生的居住地方。另一方面﹐在 2018/19 年度可获扣除的所付利息最高为 $100,000 ---- 第 26E(1) 和 26E(2)(a)(ii) 条。

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情况 3 : 部分由业主自住及部分出租的住宅 

事实

情况 1的事实相同﹐但是甲先生于整个 2018/19 年度将半所住宅出租。

决定
在本个案的情形下﹐合理的扣除额相等于所付利息的一半或最高可容许扣除额(2018/19年度为 $100,000),两者中以较低者为准。因此﹐在本个案中﹐甲先生可获容许扣除 $60,000。所付的另一半利息$60,000则可在个人入息课税项下申索扣除 ---- 第 26E(2)(a)(i)(B) 条。

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情况 4: 在有关年度内出售的住宅 

事实

情况 1的事实相同﹐但是甲先生于 2018 年 10 月 1 日将有关住宅出售﹐并随即全数清还按揭贷款余款。他继而居住在雇主提供的宿舍内。在 2018/19 年度支付的利息总额为 $60,000。

决定

在该情形下﹐合理的扣除额为 $60,000 ---- 第 26E (2)(a)(i)(B) 条。

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情况 5﹕     住宅由联权共有人拥有----以联权共有人名义获得按揭贷款﹐并全部用作联权共有人的居住地方 

事实

甲先生和乙先生为其住宅的联权共有人﹐该住宅于整个 2018/19 年度全部用作他们的居住地方。该住宅于 4 年前购买﹐并由他们联名向银行借取按揭贷款以支付购楼的款项。该笔贷款按月分期偿还﹐为期 10 年。在 2018/19 年度﹐所支付的利息总额为 $180,000。甲先生和乙先生均申索扣除 2018/19 年度的居所贷款利息。

决定

甲先生和乙先生在 2018/19 年度支付的利息为每人 $90,000 。甲先生和乙先生每人可获扣除的款额只限 $50,000 ﹐即根据联权共有人的人数按比例容许作出的最高扣除额----第 26E(2)(b)(i) 和 26E(2)(c)(i) 条。

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情况 6: 住宅由分权共有人拥有 

事实

情况 5的事实相同﹐但是甲先生和乙先生为分权共有人﹐分别拥有 1/4 和 3/4 的业权。

决定

甲先生和乙先生在 2018/19 年度支付的利息分别为 $45,000 和 $135,000。甲先生和乙先生分别可获扣除 $25,000 和 $75,000。该等款额是根据他们在该住宅的拥有权中所占份额按比例容许作出的最高扣除额 ---- 第 26E(2)(b)(ii) 和 26E(2)(c)(ii) 条。

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情况 7: 按揭贷款并非全部用于购买住宅 

事实

甲先生于 2018 年 4 月 1 日购买一所住宅﹐全部用作其居住地方。他向银行借取为数 $1,000,000 的按揭贷款﹐其中 $500,000 用作支付部分的楼价﹐余下的 $500,000 则借给另一名人士。该笔贷款分10年按期偿还。在 2018/19 年度支付的利息总额为 $150,000。甲先生申索扣除 2018/19 年度所支付的利息。

决定

由于只有一半的贷款是用作支付购买该住宅的款项﹐就 2018/19 年度可予扣除的居所贷款利息款额须限为 $150,000 的一半﹐即 $75,000 ---- 第 26E(3)(a) 条。

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情况 8: 住宅重新按揭 ---- 贷款全部作其他用途 

事实

甲先生拥有一所住宅的全部业权﹐该住宅于整个 2018/19 年度全部用作其居住地方。该住宅于10年前以按揭贷款购买,而该笔贷款于 2017/18 年度已经全数清还。2018年4月1日﹐甲先生将该住宅重新按揭予银行﹐以获取一笔贷款﹐全数用以投资证券。甲先生申索扣除在 2018/19 年度所支付的利息 $100,000。

决定

在 2018 年 4 月 1 日所获得的贷款并非用于购买现在的住宅﹐所以申索的居所贷款利息不获扣除 ---- 第 26E(1)﹑26E(3)(a) 和 26E(9) 条【「居所贷款」和「居所贷款利息」的定义】。

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情况 9: 于有关年度内转换住宅 ---- 有两项按揭贷款 

事实

在 2018年4月1日 至 2018年6月30日期间﹐甲先生全权拥有一所住宅﹐全部用作其居住地方。该住宅于3年前以按揭贷款购买﹐在上述3个月期间所支付的按揭利息为 $30,000。2018年7月1日﹐甲先生出售该住宅﹐并购买另一所住宅﹐亦全部用作其居住地方。购买第二所住宅的款项由一笔新的按揭贷款提供。在 2018年7月1日 至 2019年3月31日期间﹐就第二所住宅支付的利息为 $80,000。甲先生申索扣除在 2018/19 年度支付的利息。

决定

甲先生可获扣除所申索的第一笔居所贷款利息和第二笔居所贷款利息的总额﹐但最高扣除额只限 $100,000 ---- 第 26E(2)(a) 和 26E(3)(b) 条。

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情况 10: 两项贷款有重叠期 

事实

情况 9的事实相同﹐但是甲先生于2018年7月1日出售第一所住宅﹐并已于 2018年6月1日购买第二所住宅(而不是在 2018年7月1日)。在 2018年6月1日 至 2019年3月31日期间﹐就第二所住宅支付的利息为 $70,000。他继续在第一所住宅居住﹐直至 2018年6月30日为止。甲先生申索扣除所支付的利息总额 $100,000。

决定

第一笔居所贷款利息 $30,000 可予扣除。至于第二笔居所贷款利息 $70,000﹐在本个案的情形下﹐合理的扣除额只是在 2018年7月1日 至 2019年3月31日期间所支付的该部分利息 ---- 第 26E(3)(b) 和 26E(4)(b) 条。

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情况 11 :  从受雇工作所得的入息超过个人免税额和居所贷款利息的总和 

事实

甲先生于 2018/19 年度从受雇工作所得的入息为 $300,000。他未婚。他申索 $132,000 的基本免税额及 $100,000 的居所贷款利息扣除。在甲先生的个案中﹐应课税入息实额是多少﹖他怎样可得知已获有关扣除﹖

决定

  $ $
甲先生从受雇工作所得的入息   300,000
减 : 居所贷款利息扣除 100,000  
    个人免税额 132,000 (232,000)
  _________ _________
甲先生的应课税入息实额     68,000
    =======

甲先生将获发给薪俸税评税通知书﹐载明他在有关年度的应课税入息实额和获扣除的居所贷款利息款额。甲先生亦会获税务局局长通知其可享有该项扣除的剩余年数 ---- 第 12B(1)(a) 和 26E(5)(a) 条。

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情况 12:  从受雇工作所得的入息少于个人免税额和居所贷款利息的总和 

事实

情况 11的事实相同﹐但是甲先生于 2018/19 年度从受雇工作所得的入息仅为 $150,000。甲先生的应课税入息实额是多少﹖他怎样可得知已获有关扣除?

决定

  $ $
甲先生从受雇工作所得的入息   150,000
减 : 居所贷款利息扣除 100,000  
    个人免税额 132,000 (232,000)
  _________ _________
甲先生的应课税入息实额                0 
    =======

甲先生须当作已获该项扣除。不获允许的部分居所贷款利息并不能转入未来的课税年度计算。甲先生会获税务局局长通知在计算其应课税入息实额时已作出居所贷款利息扣除(虽然他在该年度毋须缴税)﹐以及他可享有该项扣除的剩余年数 ---- 第 12B(1)(a) 和 26E(5)(a) 条。

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情况 13:  纳税人为单身人士,从受雇工作所得的入息少于个人免税额 

事实

情况 11的事实相同﹐但是甲先生在 2018/19 年度从受雇工作所得的入息只有 $98,000。有关居所贷款利息扣除在税务上怎样处理﹖

决定

由于甲先生的入息低于个人免税额﹐即使没有扣除居所贷款利息﹐他亦毋须缴税。因此﹐甲先生不会被视为在有关年度已获扣除居所贷款利息 ---- 第 26E(5)(a) 条。

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情况 14:  物业由夫妇联名拥有﹐而他们各人的受雇工作入息均超过他们本身的个人免税额和居所贷款利息 

事实

在 2018/19 年度﹐甲先生和甲太太分别从受雇工作收取入息 $300,000 和 $200,000。他们各申索基本免税额 $132,000 和就他们联名拥有的住宅申索扣除居所贷款利息 $80,000(所付居所贷款利息总额为 $160,000)。就该对夫妇的居所贷款利息扣除在税务上怎样处理﹖


决定

甲先生和甲太太的入息均超过其本身的个人免税额和居所贷款利息扣除的总和。因此﹐甲先生和甲太太在分开评税下均可获居所贷款利息扣除。他们的应课税入息实额将计算如下﹕

    甲先生 甲太太
  $ $ $  
从受雇工作所得的入息   300,000 200,000
减 : 居所贷款利息扣除    50,000*    
    个人免税额 132,000 (182,000) (182,000)
  _________ _________ _________
应课税入息实额   118,000   18,000
    ======= =======

* 扣除额只限于最高款额$100,000的一半

甲先生和甲太太分别获扣除 $50,000。该款额是根据联权共有人的人数而按比例可容许作出的最高扣除额。他们各被视为已就一个课税年度获利息扣除﹐并会获得通知他们各自可享有该项扣除的剩余年数----第 26E(2)(b)(i) 和 26E(2)(c)(i) 条。

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情况 15:  从受雇工作所得的入息少于居所贷款利息与个人免税额的总和 ---- 透过选择合并评税将居所贷款利息转拨予须课税的配偶 

事实

在 2018/19 年度﹐甲先生和甲太太从受雇工作所得的入息分别为 $500,000 及 $150,000。他们各自向税务局提交报税表。甲先生只申索基本免税额 $132,000﹐而甲太太则同时申索扣除基本免税额 $132,000及就由她全权拥有的住宅所支付的居所贷款利息 $70,000。就该对夫妇的居所贷款利息扣除在税务上怎样处理﹖

决定

甲太太的入息少于其个人免税额和居所贷款利息扣除额的总和。因此﹐甲先生和甲太太应根据《税务条例》第10(2)条选择合并评税﹐以便将甲太太剩余的免税额和/或扣除额转拨予甲先生。甲先生将获发给评税通知书﹐载明甲先生及甲太太的合计应课税入息实额如下﹕

  $ $
甲先生的入息   500,000
甲太太的入息   150,000
    _________
合计应予评税的入息   650,000
减 : 居所贷款利息扣除   70,000  
    已婚人士免税额 264,000 (334,000)
  _________ _________
合计应课税入息实额   316,000
    =======

甲太太将被视为已获居所贷款利息扣除。她会获通知其可享有该项扣除的剩余年数----第 10(2)(a)﹑12B(2)(a)﹑26E(2)(a)(i) 和 26E(5)(b) 条。

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情况 16: 在以个人入息课税方式评税下﹐从单身人士的入息总额中扣除的居所贷款利息 

事实

在 2018/19 年度﹐甲先生经营业务﹐其应评税利润为 $300,000。他根据《税务条例》第41条选择以个人入息课税方式评税。此外﹐他全权拥有一所住宅﹐全部用作其居住地方。他申索扣除就该住宅所支付的按揭利息合共 $180,000。在以个人入息课税方式评税下﹐有关居所贷款利息扣除在税务上怎样处理﹖

决定

在以个人入息课税方式评税下﹕

  $ $
甲先生从业务所得的利润   300,000
减 : 居所贷款利息扣除  100,000*  
     个人免税额 132,000  (232,000)
  _________ _________
甲先生的应课税入息实额   68,000
    =======

 

*扣除额只限于最高款额 $100,000

在此情况下﹐甲先生须被视为已获容许扣除2018/19年度的居所贷款利息 ---- 第 26E(2)(a)(ii)﹑26E(5)(c)﹑42(2)(a) 和 43(1) 条。

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情况 17:  在以个人入息课税方式评税下﹐从已婚人士的入息总额中扣除的居所贷款利息 

事实

在2018/19年度﹐甲先生经营业务。其应评税利润为$350,000。他已婚﹐而甲太太从物业租金所得入息的应评税净值为$50,000。甲太太全权拥有一所住宅﹐并全部用作他们的居住地方。在2018/19年度﹐她就购置该住宅所支付的按揭利息为$90,000。甲先生和甲太太根据《税务条例》第41(1A)条共同选择以个人入息课税方式评税。在以个人入息课税方式评税下﹐有关居所贷款利息扣除在税务上怎样处理﹖


决定

在以个人入息课税方式评税下﹕

  $ $
甲先生的入息总额   350,000
甲太太的入息总额 50,000  
减 : 居所贷款利息扣除 90,000   (40,000)
  _________ _________
甲先生及甲太太的共同入息   310,000
减 : 已婚人士免税额   (264,000)
    _________
甲先生和甲太太的应课税入息实额   46,000
    =======
     

应课税款按下列比例由甲先生及甲太太分摊-
甲先生﹕应课税款x100%
甲太太﹕应课税款x0%

甲太太的居所贷款利息只可透过申请个人入息课税才可扣减。她须被视为已获容许扣除居所贷款利息的人士。她将获税务局局长通知有关情形----第26E(5)(c)﹑42(2)(a)﹑42A(1)(b)和43(1)(b)及(2B)条。

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情况 18: 纳税人与发展商签署临时买卖合约,购置一住宅单位作自住,并由发展商提供按揭,供款期间,发展商仍为该物业于土地注册处的注册业主 

事实

我与发展商签署临时买卖合约,购置一住宅单位作自住,发展商给我提供按揭,于供款期间,发展商仍为该物业于土地注册处的注册业主。我可否为供款利息申索居所贷款利息扣除?

决定

《税务条例》规定,申索居所贷款利息扣除的纳税人须为有关物业于土地注册处登记的注册业主。因此,你并不符合申索的资格。

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情况 19: 纳税人于 1998/99 至 2011/12 课税年度期间已申索了 10 年的居所贷款利息扣除。 他 / 她如何申索自 2012/13 年度起延长的扣除 

事实

甲先生在1998年7月1日购买了一个单位,并立即用作其居住地方。在1998/99至2005/06期间,他已获扣减8个课税年度的居所贷款利息。2006年4月1日,他把该住宅出售。他在2007年10月1日购买了一个新单位,并获扣减 2007/08 至 2008/09 期间2个课税年度的居所贷款利息。在 1998/99 至 2011/12 课税年度期间,甲先生已申索10年的居所贷款利息扣除;就2009/10及其后的课税年度所支付的居所贷款利息,在税务上怎样处理?

决定

由于甲先生已申索了10个课税年度的居所贷款利息扣除,他不能在 2009/10 至 2011/12 课税年度再获得居所贷款利息扣除,他只可以在 2012/13 及其后的课税年度申索最多合共10个新增课税年度的居所贷款利息扣除 ---- 第 26E(4)(d) 条。

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情况 20: 纳税人于 1998/99 至 2011/12 课税年度期间申索了 8 年的居所贷款利息扣除。在 2012/13 课税年度起,他可申索扣除的年期 

事实

甲先生在 1999年6月1日 购买了一个单位,并立即用作其居住地方。他向银行取得为期20年的按揭贷款。在 1999/2000 至 2006/07 期间,他已获扣除8个课税年度的居所贷款利息。而在 2007/08 至 2011/12 课税年度内,他并没有申索居所贷款利息的扣除。就 2012/13 及其后的课税年度所支付的居所贷款利息,在税务上怎样处理?

决定

由于甲先生于 1998/99 至 2011/12 课税年度期间获扣除8年的居所贷款利息,他可以在2012/13课税年度或之后申索合共12个课税年度的居所贷款利息扣除----第 26E(4)(c) 条。